Komentar k sodbi št. 15678/2024: Neveljavnost aktov upravljanja najemnega razmerja v izvršilnem postopku

Sodba št. 15678 z dne 5. junija 2024 Sodišča kasacijskega sodišča ponuja pomembna pojasnila glede upravljanja najemnega razmerja v primeru prisilne izvršbe. Zlasti je sodišče pojasnilo, da dejanja, ki jih izvede dolžnik v izvršbi, če niso opravljena v vlogi skrbnika ali brez dovoljenja sodišča, nimajo veljavnih učinkov v odnosu do izvršilnega postopka in najemnika. Ta odločitev je del kompleksnega pravnega okvira, ki ureja najemna razmerja in izvršilne postopke v Italiji.

Povzetek sodbe

Na splošno. Dejanja upravljanja najemnega razmerja za namen, ki ni stanovanjski - kot je pozna registracija pogodbe ali zavrnitev podaljšanja ob prvi poteci v skladu s čl. 29 zakona št. 392/1978 - ki jih med izvršilnim postopkom opravi dolžnik v izvršbi, če ne v vlogi skrbnika (ali v tej vlogi, vendar brez dovoljenja sodišča za izvršbo), so popolnoma neproduktivna glede na postopek in samega najemnika, tudi v primeru prenehanja izvršilnega postopka iz razloga, ki ni prisilna prodaja nepremičnine pred prvo poteco razmerja. (V obravnavanem primeru je kasacijsko sodišče razveljavilo sodbo, ki je štela za veljavno zavrnitev podaljšanja - za potek 31. marca 2017, na podlagi pogodbe, sklenjene 31. marca 2011 in registrirane 19. januarja 2016 - med izvršilnim postopkom na najeto premoženje, ki se je začel leta 2014, pri čemer je poudarilo tudi neobstoj nasprotovanja pogodbi zaradi popolne neveljavnosti njene registracije, ki jo je opravil najemodajalec po zaplembi).

Posledice sodbe

Sodišče je poudarilo pomen pravočasne registracije najemnih pogodb in obveznost sporočanja situacij zaplembe. Zlasti pozna registracija najemne pogodbe, pa tudi zavrnitev podaljšanja, se ne moreta šteti za veljavni, če sta opravljeni v fazi zaplembe. Posledice so pomembne tako za najemodajalce kot za najemnike:

• Najemodajalci: V primeru tekočega izvršilnega postopka ne morejo veljavno uveljavljati aktov upravljanja najemnega razmerja.
• Najemniki: Lahko ostanejo zaščiteni pred akti, ki niso bili sporočeni ali odobreni, ohranjajoč svoj položaj tudi v primeru prenehanja postopka.
• Sodniki: Morajo nadzorovati zakonitost dejanj, ki jih opravijo dolžniki v izvršbi med izvršilnimi postopki.

Zaključki

Ta sodba predstavlja pomemben korak pri varstvu pravic najemnikov in pri opredelitvi odgovornosti najemodajalcev in dolžnikov v izvršbi. Z utrditvijo popolne neveljavnosti nepooblaščenih aktov, Sodišče kasacijskega sodišča ponovno poudarja potrebo po pravilnem in pravočasnem upravljanju najemnih razmerij in izvršilnih postopkov. Ključnega pomena je, da so vsi udeleženci v najemnem procesu obveščeni in se zavedajo pravnih posledic svojih dejanj.