Σχόλιο στην Απόφαση αριθ. 15678/2024: Ακυρότητα Πράξεων Διαχείρισης Μίσθωσης σε Εκτελεστική Διαδικασία

Η απόφαση αριθ. 15678 της 5ης Ιουνίου 2024 του Αρείου Πάγου προσφέρει σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με τη διαχείριση της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Συγκεκριμένα, ο Άρειος Πάγος διευκρίνισε ότι οι πράξεις που διενεργούνται από τον καθ' ου η εκτέλεση, εάν δεν διενεργούνται με την ιδιότητα του φύλακα ή χωρίς την άδεια του δικαστή, δεν παράγουν έγκυρα αποτελέσματα έναντι της εκτελεστικής διαδικασίας και του μισθωτή. Η απόφαση αυτή εντάσσεται σε ένα σύνθετο νομικό πλαίσιο, που διέπει τις μισθώσεις και τις εκτελεστικές διαδικασίες στην Ιταλία.

Η Μέγιστη της Απόφασης

Γενικά. Οι πράξεις διαχείρισης της μισθωτικής σχέσης για χρήση διαφορετική από την κατοικία - όπως η καθυστερημένη καταχώριση της σύμβασης ή η άρνηση ανανέωσης κατά την πρώτη λήξη σύμφωνα με το άρθρο 29 του νόμου αριθ. 392 του 1978 - που διενεργούνται κατά τη διάρκεια της εκτελεστικής διαδικασίας από τον καθ' ου η εκτέλεση, όχι με την ιδιότητά του ως φύλακα (ή με αυτή την ιδιότητα, αλλά χωρίς την άδεια του δικαστή της εκτέλεσης) είναι ριζικά αναποτελεσματικές έναντι της διαδικασίας και του ίδιου του μισθωτή, ακόμη και σε περίπτωση παύσης της εκτελεστικής διαδικασίας για λόγο διαφορετικό από την αναγκαστική πώληση του ακινήτου πριν από την πρώτη λήξη της σχέσης. (Στην προκειμένη περίπτωση, ο Άρειος Πάγος ανέτρεψε την απόφαση που έκρινε έγκυρη την άρνηση ανανέωσης - για τη λήξη της 31ης Μαρτίου 2017, βάσει σύμβασης που συνήφθη στις 31 Μαρτίου 2011 και καταχωρήθηκε στις 19 Ιανουαρίου 2016 - εν αναμονή εκτελεστικής διαδικασίας επί του μισθωμένου ακινήτου, η οποία ξεκίνησε το 2014, επισημαίνοντας επίσης την αντιτάξιμη φύση της σύμβασης λόγω της ριζικής αναποτελεσματικότητας της καταχώρισής της που έγινε από τον εκμισθωτή μετά την κατάσχεση).

Συνέπειες της Απόφασης

Ο Άρειος Πάγος έδωσε έμφαση στη σημασία της έγκαιρης καταχώρισης των μισθωτικών συμβάσεων και στην υποχρέωση κοινοποίησης καταστάσεων κατάσχεσης. Συγκεκριμένα, η καθυστερημένη καταχώριση μισθωτικής σύμβασης, καθώς και η άρνηση ανανέωσης, δεν μπορούν να θεωρηθούν έγκυρες εάν διενεργηθούν σε στάδιο κατάσχεσης. Οι συνέπειες είναι σημαντικές τόσο για τους εκμισθωτές όσο και για τους μισθωτές:

• Εκμισθωτές: Δεν μπορούν να αντιτάξουν έγκυρα πράξεις διαχείρισης μίσθωσης σε περίπτωση εκτελεστικής διαδικασίας σε εξέλιξη.
• Μισθωτές: Μπορούν να παραμείνουν προστατευμένοι από πράξεις που δεν κοινοποιήθηκαν ή δεν εγκρίθηκαν, διατηρώντας τη θέση τους ακόμη και σε περίπτωση παύσης της διαδικασίας.
• Δικαστές: Πρέπει να επιβλέπουν τη νομιμότητα των πράξεων που διενεργούνται από τους καθ' ων η εκτέλεση κατά τη διάρκεια των εκτελεστικών διαδικασιών.

Συμπεράσματα

Αυτή η απόφαση αποτελεί ένα σημαντικό βήμα στην προστασία των δικαιωμάτων των μισθωτών και στον καθορισμό των ευθυνών των εκμισθωτών και των καθ' ων η εκτέλεση. Με την επιβεβαίωση της ριζικής αναποτελεσματικότητας των μη εγκεκριμένων πράξεων, ο Άρειος Πάγος επαναβεβαιώνει την ανάγκη για ορθή και έγκαιρη διαχείριση των μισθώσεων και των εκτελεστικών διαδικασιών. Είναι θεμελιώδες όλοι οι εμπλεκόμενοι στη μισθωτική διαδικασία να είναι ενημερωμένοι και να γνωρίζουν τις νομικές συνέπειες των πράξεών τους.