تعليق على الحكم رقم 15678 لسنة 2024: عدم فعالية إجراءات إدارة الإيجار في الإجراءات التنفيذية

يقدم الحكم رقم 15678 الصادر في 5 يونيو 2024 عن محكمة النقض توضيحات هامة بشأن إدارة علاقة الإيجار في حالة التنفيذ الجبري. على وجه الخصوص، أوضحت المحكمة أن الإجراءات التي يقوم بها المنفذ ضده، إذا لم تتم بصفته حارساً أو بدون إذن القاضي، لا تنتج آثاراً صحيحة تجاه إجراءات التنفيذ والمستأجر. يندرج هذا القرار ضمن إطار قانوني معقد ينظم عقود الإيجار وإجراءات التنفيذ في إيطاليا.

ملخص الحكم

بشكل عام. إجراءات إدارة علاقة الإيجار لغرض غير سكني - مثل التسجيل المتأخر للعقد أو رفض التجديد عند أول موعد استحقاق وفقاً للمادة 29 من القانون رقم 392 لسنة 1978 - التي يقوم بها المنفذ ضده أثناء إجراءات التنفيذ، إذا لم يكن بصفته حارساً (أو بصفته حارساً، ولكن في غياب إذن قاضي التنفيذ) فهي عديمة الأثر جذرياً تجاه الإجراءات والمستأجر نفسه، حتى في حالة انقضاء إجراءات التنفيذ لسبب غير البيع الجبري للعقار قبل أول موعد استحقاق العلاقة. (في هذه الحالة، نقضت محكمة النقض الحكم الذي اعتبر رفض التجديد صحيحاً - لموعد استحقاق 31 مارس 2017، بناءً على عقد تم إبرامه في 31 مارس 2011 وتم تسجيله في 19 يناير 2016 - أثناء إجراءات التنفيذ على العقار المؤجر، والتي بدأت في عام 2014، مع الإشارة أيضاً إلى عدم قابلية الاحتجاج بالعقد نظراً لعدم فعاليته الجذرية في تسجيله الذي قام به المؤجر بعد الحجز).

تداعيات الحكم

شددت المحكمة على أهمية التسجيل الفوري لعقود الإيجار وواجب الإبلاغ عن حالات الحجز. على وجه الخصوص، لا يمكن اعتبار التسجيل المتأخر لعقد إيجار، وكذلك رفض التجديد، صحيحاً إذا تم في مرحلة الحجز. الآثار كبيرة على كل من المالكين والمستأجرين:

• المؤجرون: لا يمكنهم الاحتجاج بشكل صحيح بإجراءات إدارة الإيجار في حالة وجود إجراءات تنفيذ جارية.
• المستأجرون: يمكنهم البقاء محميين من الإجراءات غير المبلغ عنها أو غير المصرح بها، مع الحفاظ على وضعهم حتى في حالة انقضاء الإجراءات.
• القضاة: يجب عليهم مراقبة شرعية الإجراءات التي يقوم بها المنفذ ضدهم أثناء إجراءات التنفيذ.

الخلاصة

يمثل هذا الحكم خطوة هامة في حماية حقوق المستأجرين وتحديد مسؤوليات المؤجرين والمنفذ ضدهم. من خلال تأكيد عدم فعالية الإجراءات غير المصرح بها جذرياً، تؤكد محكمة النقض على ضرورة الإدارة الصحيحة والفورية لعقود الإيجار وإجراءات التنفيذ. من الضروري أن يكون جميع الأطراف المعنية بعملية الإيجار على علم ووعي بالتداعيات القانونية لأفعالهم.