El Administrador de Fincas y las Obras Extraordinarias: La Corte de Casación aclara los Deberes de Vigilancia con la Ordenanza n.º 16290 de 2025

La gestión de una comunidad de propietarios es una tarea compleja que requiere atención y profesionalidad, especialmente cuando se trata de abordar intervenciones de mantenimiento extraordinario. Estas obras, a menudo onerosas y delicadas, involucran a toda la comunidad de propietarios y requieren una supervisión atenta. Pero, ¿cuál es el perímetro exacto de las responsabilidades del administrador en estos contextos? La Corte de Casación, con la Ordenanza n.º 16290 del 17 de junio de 2025, ofrece una aclaración fundamental, poniendo énfasis en la obligación de vigilancia que recae sobre el administrador, incluso en presencia de una empresa contratista y un director de obra.

El Papel Crucial del Administrador en la Gestión de Comunidades

El administrador de fincas, figura central en la vida de todo edificio compartido, está investido de una serie de atribuciones y deberes bien definidos por los artículos 1130 y 1131 del Código Civil. Estos artículos delinean un rol de gestión y representación que va más allá de la mera recaudación de las cuotas comunitarias. Entre sus funciones primarias se incluyen la conservación de las partes comunes del edificio y la ejecución de las resoluciones de la junta. Cuando la junta decide emprender obras de mantenimiento extraordinario, como la renovación de la fachada o la reparación del tejado, el administrador se encuentra gestionando un proyecto complejo que a menudo implica la adjudicación de un contrato a empresas externas y el nombramiento de un director de obra. Es precisamente en este momento cuando surgen interrogantes sobre el alcance de su obligación de vigilancia.

La Sentencia de la Corte de Casación: Un Faro sobre la Responsabilidad

La Ordenanza n.º 16290 de 2025, emitida por la Segunda Sección de la Corte de Casación, en un caso que enfrentaba a C. (M. A.) y A. (C. C.), anula con reenvío una decisión anterior de la Corte de Apelación de Ancona del 3 de febrero de 2020, reafirmando con fuerza un principio fundamental. La Suprema Corte ha aclarado que el administrador no puede simplemente delegar la tarea y desentenderse. He aquí la máxima integral que ha guiado esta importante decisión:

En materia de comunidades de propietarios, el administrador encargado de la actividad extraordinaria relativa a la adjudicación de un contrato para el mantenimiento del edificio no queda eximido de la obligación de vigilancia de la empresa contratista y del director de obra, correspondiéndole, como representante del mandante (la comunidad de propietarios) y teniendo en cuenta los poderes específicos conferidos por la junta, la tarea de controlar el desarrollo de las obras, verificar su estado, constatar que la ejecución de la obra proceda en los plazos y según las condiciones establecidas por el contrato y conforme a las reglas del arte, efectuar o denegar los pagos en función de la correspondencia de la partida completada con las previsiones cuantitativas o cualitativas de las cláusulas contractuales, y comunicar de forma inmediata a los copropietarios las posibles dificultades sobrevenidas en la ejecución del contrato objetivamente idóneas para incidir en la relación de gestión.

Esta máxima es de crucial importancia. Significa que, incluso si el administrador ha confiado las obras a una empresa especializada y ha nombrado a un director de obra para la supervisión técnica, su papel como garante y representante de la comunidad no se agota. El administrador debe seguir vigilando activamente, no solo la actuación de la empresa, sino también la eficacia de la supervisión del director de obra. Es su deber asegurarse de que la ejecución de la obra proceda en línea con lo pactado en el contrato y con las reglas del arte, gestionando también los pagos en función del avance efectivo y la calidad de las obras. Además, es fundamental que comunique de forma inmediata a los copropietarios cualquier problema o dificultad que pueda surgir, afectando la relación o los costes.

Implicaciones Prácticas para Comunidades y Administradores

Esta resolución tiene repercusiones significativas tanto para los administradores como para los copropietarios. Para los administradores, la sentencia representa una advertencia para no subestimar el compromiso requerido en la gestión de obras extraordinarias. No basta con firmar los contratos; se requiere una presencia constante y una verificación puntual. Esto implica:

• Un control asiduo sobre el avance de las obras y su conformidad con el proyecto y el pliego de condiciones.
• La verificación de la regularidad de las certificaciones y la documentación técnica.
• La gestión cuidadosa de los pagos, vinculándolos estrechamente al estado de avance efectivo y a la calidad de las obras.
• Una comunicación transparente y proactiva con los copropietarios sobre cualquier aspecto crítico o desviación del plan.

Para los copropietarios, esta decisión refuerza su posición. Tienen derecho a esperar una acción diligente y una supervisión constante por parte del administrador. En caso de problemas relacionados con obras extraordinarias, la sentencia ofrece una base más sólida para exigir responsabilidades al administrador por su conducta, si no ha cumplido con sus deberes de vigilancia. Este principio se alinea con la orientación jurisprudencial que, como también se menciona en máximas anteriores (N.º 25251 de 2008 y N.º 24058 de 2022), tiende a reforzar la responsabilidad del administrador en relación con la correcta gestión y conservación de las partes comunes.

Conclusiones: Una Advertencia a la Diligencia

La Ordenanza n.º 16290 de 2025 de la Corte de Casación es un pronunciamiento de gran relevancia, que subraya la importancia de la diligencia y la responsabilidad del administrador de fincas en la gestión de obras extraordinarias. No se trata de una mera carga burocrática, sino de una obligación sustancial de tutela de los intereses de los copropietarios, que se traduce en una actividad de vigilancia activa e indelegable. Para los administradores, esto significa adoptar un enfoque proactivo y meticuloso; para los copropietarios, representa una garantía adicional sobre la correcta ejecución de las obras y la salvaguardia del valor de su inmueble. La transparencia y la profesionalidad siguen siendo los pilares de una gestión comunitaria eficaz y conforme a la ley.