Κέρδη από την πώληση συμμετοχών και ακινήτων υπό κατασκευή: η σαφήνεια του Αρείου Πάγου με τη διάταξη 14800/2025
Στο πολύπλοκο ιταλικό φορολογικό τοπίο, η ερμηνεία των κανόνων είναι θεμελιώδης. Η απαλλαγή από φόρο των κερδών από την πώληση συμμετοχών (PEX) είναι ένα φορολογικό όφελος μεγάλης σημασίας. Ο Άρειος Πάγος, με τη διάταξη υπ' αριθ. 14800 της 02/06/2025, παρεμβαίνει σε ένα κρίσιμο ζήτημα: την εμπορικότητα μιας εταιρείας συμμετοχής που κατέχει ακίνητα υπό κατασκευή. Ας ανακαλύψουμε το νόημα αυτής της απόφασης.
Το καθεστώς PEX και η απαίτηση εμπορικότητας σύμφωνα με το άρθρο 87 του TUIR
Το άρθρο 87, παράγραφος 1, του Ενιαίου Κειμένου των Φορολογικών Νόμων (TUIR) ρυθμίζει την απαλλαγή από φόρο των κερδών από την πώληση συμμετοχών. Μεταξύ των απαιτήσεων, η εταιρεία της οποίας οι μετοχές πωλούνται πρέπει να ασκεί εμπορική επιχείρηση. Η παράγραφος δ) του άρθρου 87 τεκμαίρει τη μη εμπορικότητα για εταιρείες των οποίων η αξία αποτελείται κυρίως από μη λειτουργικά ακίνητα. Τι συμβαίνει όμως αν το ακίνητο είναι λειτουργικό, αν και ακόμη υπό κατασκευή;
Το ζήτημα που εξετάζει ο Άρειος Πάγος: ακίνητο υπό κατασκευή και επιχειρηματική δραστηριότητα
Η υπόθεση που εξετάστηκε από τον Άρειο Πάγο, στην αντιδικία μεταξύ Α. και F., αφορούσε ακριβώς την κατηγοριοποίηση μιας εταιρείας συμμετοχής με λειτουργικό ακίνητο υπό κατασκευή, προοριζόμενο για ξενοδοχειακή δραστηριότητα. Η Περιφερειακή Φορολογική Επιτροπή της Ρώμης είχε αποκλείσει την εμπορικότητα και το όφελος PEX. Ο Άρειος Πάγος, με εισηγητή τον Alberto Crivelli, απέρριψε αντίθετα αυτή την προσέγγιση, παρέχοντας μια πιο ουσιαστική ερμηνεία.
Για τους σκοπούς του οφέλους της φορολογικής απαλλαγής των κερδών από την πώληση συμμετοχών, που προβλέπεται στο άρθρο 87, παράγραφος 1, του TUIR, η απαίτηση της άσκησης από την εταιρεία συμμετοχής εμπορικής επιχείρησης δεν αποκλείεται - λόγω του τεκμηρίου δικαίου και εκ του νόμου περί μη ύπαρξης που περιέχεται στην παράγραφο δ) - εάν το ακίνητο που είναι λειτουργικό για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας που προβλέπεται στο εταιρικό αντικείμενο (στην παρούσα περίπτωση ξενοδοχειακή) βρίσκεται υπό κατασκευή κατά την τριετία πριν από την πώληση, καθώς πρόκειται για προπαρασκευαστική δραστηριότητα που αποσκοπεί στην παροχή στην επιχείρηση ενός αυτόνομου οργανωτικού μηχανισμού, υπό την προϋπόθεση ότι στο ίδιο το ακίνητο έχει στη συνέχεια ξεκινήσει η ίδια επιχειρηματική δραστηριότητα.
Αυτή η αρχή είναι θεμελιώδης. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η φάση κατασκευής ενός λειτουργικού ακινήτου, προοριζόμενου για την επιχειρηματική δραστηριότητα που προβλέπεται στο εταιρικό αντικείμενο (π.χ. ξενοδοχειακή μονάδα), δεν αποκλείει την εμπορικότητα της εταιρείας. Ακόμη και αν η κατασκευή πραγματοποιείται κατά την τριετία που προηγείται της πώλησης των συμμετοχών, αναγνωρίζεται ως ουσιαστική "προπαρασκευαστική δραστηριότητα" για την παροχή στην επιχείρηση ενός αυτόνομου οργανωτικού μηχανισμού. Η προϋπόθεση είναι ότι η πραγματική επιχειρηματική δραστηριότητα πρέπει στη συνέχεια να ξεκινήσει στο ακίνητο. Μια ερμηνεία που υπερβαίνει τυπικές προσεγγίσεις.
Οι πρακτικές συνέπειες της απόφασης
Η απόφαση του Αρείου Πάγου έχει άμεσο αντίκτυπο για επιχειρήσεις και επενδυτές, προσφέροντας μεγαλύτερη νομική βεβαιότητα στη διαχείριση συμμετοχών σε εταιρείες με ακίνητα περιουσιακά στοιχεία υπό ανάπτυξη. Βασικά σημεία:
- Η κατασκευή ενός λειτουργικού ακινήτου αναγνωρίζεται ως αναπόσπαστο και προπαρασκευαστικό μέρος της εμπορικής δραστηριότητας.
- Το ακίνητο πρέπει να προορίζεται για την επιχειρηματική δραστηριότητα που καθορίζεται στο εταιρικό αντικείμενο.
- Η πραγματική έναρξη της δραστηριότητας στο ακίνητο αποτελεί προϋπόθεση για την εγκυρότητα του οφέλους PEX.
- Η απόφαση βασίζεται στην ερμηνεία του άρθρου 87, παράγραφος 1, γράμμα Δ του Προεδρικού Διατάγματος 917/1986 (TUIR).
Αυτή η ερμηνεία είναι κρίσιμη για τομείς όπως οι ακινήτων και ο τουριστικός-ξενοδοχειακός, όπου οι χρόνοι υλοποίησης είναι μεγάλοι.
Συμπεράσματα: Ένας φάρος για τη φορολογική σχεδίαση
Η διάταξη υπ' αριθ. 14800 του 2025 του Αρείου Πάγου αποτελεί ένα σημαντικό σημείο αναφοράς για την ιταλική φορολογική νομοθεσία. Αναγνωρίζοντας την αξία της προπαρασκευαστικής δραστηριότητας, ο Άρειος Πάγος παρέχει μεγαλύτερη προβλεψιμότητα και νομική ασφάλεια στις επιχειρήσεις, ενθαρρύνοντας τις επενδύσεις και τη δυναμική διαχείριση της εταιρικής περιουσίας. Για τη σωστή εφαρμογή, συνιστάται πάντα η συμβουλή νομικών και φοροτεχνικών εμπειρογνωμόνων.
