IMU και Κτηματολόγιο: ο Άρειος Πάγος διευκρινίζει τις φορολογικές προϋποθέσεις με την υπ' αριθμ. 15975/2025 Απόφαση

Ο Ενιαίος Δημοτικός Φόρος (IMU) και το Κτηματολόγιο συνδέονται στενά, αλλά με σημαντικές αποχρώσεις. Ο Άρειος Πάγος, με την υπ' αριθμ. 15975/15 Ιουνίου 2025 Απόφασή του, παρέχει κρίσιμες διευκρινίσεις σχετικά με τις προϋποθέσεις επιβολής του IMU, ιδίως σε περιπτώσεις ακινήτων που δεν έχουν ακόμη καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο ή έχουν κατεδαφιστεί, όπως στην υπόθεση που εξετάστηκε μεταξύ Τ. (R. C.) και G.

Κτηματολογική Εγγραφή: Επαρκής, Όχι Απαραίτητη για το IMU

Ο Άρειος Πάγος κρίνει ότι η εγγραφή ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο αποτελεί επαρκή, αλλά όχι απαραίτητη, προϋπόθεση για το IMU. Ο φόρος οφείλεται ακόμη και αν δεν έχει γίνει επίσημη εγγραφή, εφόσον το ακίνητο είναι "κτίσμα" (ολοκληρωμένο ή σε χρήση). Αυτό αποτρέπει την αφαίρεση του ακινήτου από τη φορολόγηση λόγω έλλειψης επίσημης καταχώρησης.

Σχετικά με το IMU, η εγγραφή μιας κτηματολογικής μονάδας, προϋφιστάμενης ή νεοκατασκευασμένης, στο κτηματολόγιο ακινήτων αποτελεί επαρκή προϋπόθεση για την επιβολή του δημοτικού φόρου στο ακίνητο, αλλά δεν είναι ούτε απαραίτητη προϋπόθεση, καθώς ο φόρος οφείλεται από τότε που το ακίνητο παρουσιάζει τις προϋποθέσεις για την εγγραφή του, δηλαδή από τότε που το ίδιο μπορεί να θεωρηθεί "κτίσμα" λόγω της ολοκλήρωσης των εργασιών που σχετίζονται με την κατασκευή του ή από τότε που το ίδιο έχει χρησιμοποιηθεί προηγουμένως. (Σε μια υπόθεση όπου είχε γίνει κατεδάφιση των κτισμάτων που αποτελούσαν αντικείμενο ελέγχου, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι, εφόσον οι φορολογητέες κτηματολογικές μονάδες εξακολουθούσαν να είναι καταχωρημένες στο κτηματολόγιο και με απόδοση εισοδήματος, η κατεδάφιση δεν είχε αυτόματη τροποποιητική ισχύ της φορολογικής υποχρέωσης - όπως, αντίθετα, εσφαλμένα κρίθηκε από το Διοικητικό Εφετείο - αλλά έπρεπε να δηλωθεί, καθώς βρισκόμασταν ενώπιον μιας μεταβολής που επηρέαζε τη φορολογητέα ύλη και συνδεόταν με διαφορετική φορολογική προϋπόθεση, που συνίσταται πλέον όχι στην κατοχή μιας κτηματολογικής μονάδας, συνδεδεμένης με την κτηματολογική απόδοση, αλλά στην κατοχή ενός οικοδομήσιμου χώρου, συνδεδεμένης με την εμπορική αξία).

Κατεδάφιση Ακινήτων: Υποχρέωση Δήλωσης

Η Απόφαση διευκρινίζει ότι η κατεδάφιση ενός κτίσματος δεν τροποποιεί αυτόματα την υποχρέωση IMU. Εάν το κατεδαφισμένο ακίνητο παραμένει καταχωρημένο στο Κτηματολόγιο με απόδοση εισοδήματος, το IMU εξακολουθεί να οφείλεται ως κτίσμα. Η κατεδάφιση αποτελεί μεταβολή που πρέπει να δηλωθεί επίσημα από τον φορολογούμενο.

Μόνο μετά από αυτή τη δήλωση, η φορολογική προϋπόθεση αλλάζει:

• Από κατοχή κτίσματος (βάση: κτηματολογική απόδοση).
• Σε κατοχή οικοδομήσιμου χώρου (βάση: εμπορική αξία).

Αυτή η μετάβαση είναι ζωτικής σημασίας για τον υπολογισμό του IMU. Είναι κρίσιμο να ενημερώνονται άμεσα το Κτηματολόγιο και οι φορολογικές δηλώσεις για την αποφυγή λαθών και κυρώσεων.

Συμπεράσματα: Η Ορθή Φορολογική Διαχείριση Ακινήτων

Η υπ' αριθμ. 15975/2025 Απόφαση υπογραμμίζει τη σημασία της αντιστοιχίας μεταξύ της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων και των κτηματολογικών/φορολογικών στοιχείων. Η αρχή της "επάρκειας αλλά όχι αναγκαιότητας" της εγγραφής και η υποχρέωση δήλωσης των μεταβολών είναι θεμελιώδεις. Μια συνειδητή και έγκαιρη διαχείριση, με την υποστήριξη επαγγελματιών του φορολογικού δικαίου, είναι απαραίτητη για την ορθή διαχείριση της ακίνητης περιουσίας.