Punovažnost ugovora o nepokretnostima i ispravka urbanističkih izjava: analiza Rešenja br. 30827/2025

Kada se kupuje ili prodaje kuća, urbanistička regularnost je jedna od najosetljivijih tema i izvor čestih sporova. Često se postavlja pitanje šta se dešava ako se u ugovor o kupoprodaji nepokretnosti unesu izjave koje ne odgovaraju istini o datumu izgradnje objekta. Kasacioni sud je, važnim rešenjem br. 30827 od 24. novembra 2025. godine, ponudio fundamentalno pojašnjenje o ovom aspektu, definišući granice između ništavosti akta i mogućnosti spasavanja sporazuma putem naknadnog akta o ispravci.

Slučaj i priroda urbanističke ništavosti

Spor potiče iz kupoprodaje u kojoj je otuđilac, T. (zastupan od strane O. R.), izjavio da je nepokretnost izgrađena pre 1. septembra 1967. godine. Ta izjava se, međutim, pokazala kao neistinita. Druga strana, G., pozvala se na ništavost ugovora u skladu sa čl. 40 Zakona br. 47 iz 1985. godine. Apelacioni sud u Ređo Kalabriji odbio je zahtev za utvrđenje ništavosti, a tu odluku je kasnije potvrdio i Vrhovni sud. Ali koji je ključni princip koji su sudije utvrdile?

Ključ leži u razlikovanju između tekstualne ništavosti i suštinske ništavosti. Prema ustaljenoj sudskoj praksi, uspostavljenoj istorijskom presudom Ujedinjenih veća br. 8230 iz 2019. godine, ništavost predviđena urbanističkim zakonom ima formalni i tekstualni karakter. To znači da je akt ništav samo ako u potpunosti nedostaju navodi propisani zakonom, a ne zbog puke objektivne neusaglašenosti nepokretnosti sa urbanističkim propisima.

Pravni stav Kasacionog suda

Da bi se u potpunosti razumeli dometi ove odluke, korisno je pročitati zvanični pravni stav izražen u rešenju br. 30827/2025:

Iz tekstualne prirode ništavosti propisane čl. 40 Zakona br. 47 iz 1985. godine proizilazi da je izjava otuđioca u aktu o prenosu o periodu izgradnje nepokretnosti (u konkretnom slučaju, pre 1. septembra 1967.) alternativna u odnosu na unošenje referenci na urbanistički osnov u sam akt, sa posledicom da neistinita izjava u vezi sa periodom izgradnje dobra ne povlači ništavost prenosnog akta ako je ona prevaziđena, u postupku ispravke akta, pribavljanjem i navođenjem stvarnih urbanističkih dozvola za nepokretnost koje se odnose na predmetnu gradnju.

Kako su jasno objasnile sudije, zakon zahteva, pod pretnjom ništavosti, da akt sadrži ili navod o urbanističkoj dozvoli (npr. građevinska dozvola) ili, alternativno, zamensku izjavu o notarskom aktu kojom se potvrđuje početak izgradnje pre 1. septembra 1967. godine. Ova dva navoda su međusobno alternativna.

Sanacija putem akta o ispravci

Najinovativnija i ohrabrujuća tačka za stabilnost pravnog prometa tiče se mogućnosti ispravljanja početne greške ili neistine. Ako otuđilac lažno izjavi da je nepokretnost izgrađena pre 1967. godine, ali objekat zapravo poseduje regularne građevinske dozvole (iako izdate nakon tog datuma), kupoprodajni ugovor nije nepopravljivo ništav. Ništavost se može izbeći ako su ispunjeni sledeći uslovi:

• Urbanističke dozvole za nepokretnost zaista postoje u trenutku zaključenja prenosnog akta;
• Te dozvole se efektivno odnose na predmetnu gradnju;
• Sastavlja se naknadni akt o ispravci u kojem se te stvarne urbanističke dozvole prilažu i izričito navode.

Na ovaj način, početna lažna potvrda biva prevaziđena i sanirana naknadnom dopunom dokumentacije, čime se štite efekti prenosa svojine i poverenje kupca u stvarnu urbanističku regularnost dobra.

Zaključci

Rešenje br. 30827/2025 Kasacionog suda usklađeno je sa potrebom da se garantuje sigurnost transakcija nepokretnostima, sprečavajući da čisto formalni nedostaci ili netačne izjave – koje se lako mogu ispraviti – unište ekonomski značajne ugovore. Odluka potvrđuje da urbanistička ništavost nije instrument bezuslovnog kažnjavanja, već zaštita usmerena na to da se na tržištu nađu samo one nepokretnosti za koje je država izdala regularnu građevinsku dozvolu, čije postojanje se može potvrditi i naknadno.