Desapropriação por Utilidade Pública: A Legitimidade do Adquirente com Reserva de Domínio – Acórdão 17635/2025

A desapropriação por utilidade pública é um campo jurídico complexo que visa equilibrar o interesse coletivo com o direito à propriedade privada. Um aspeto crucial é a determinação da indemnização e a possibilidade de os sujeitos envolvidos se oporem à sua estimativa. O Supremo Tribunal de Cassação, com o Acórdão n.º 17635 de 30 de junho de 2025 (Rv. 675793-01), forneceu um esclarecimento essencial sobre a legitimidade para agir de quem adquiriu um bem com pacto de reserva de domínio. Esta decisão é de notável importância prática para a proteção dos interesses.

O Pacto de Reserva de Domínio e a Desapropriação

O pacto de reserva de domínio, regulado pelo art. 1523.º do Código Civil, permite ao adquirente obter imediatamente a posse e o uso do bem, mas adquirir a propriedade formal apenas com o pagamento da última prestação. Apesar de a propriedade permanecer com o vendedor, os riscos passam imediatamente para o adquirente. Esta configuração levanta questões em caso de desapropriação: quem, entre vendedor e adquirente, está legitimado a contestar a indemnização?

A Posição da Cassação: Titular Substancial do Direito

O Supremo Tribunal, com o citado Acórdão n.º 17635/2025, ofereceu uma resposta clara. Presidida por U. S. e com Relator G. M., a decisão estabeleceu um princípio fundamental:

Em matéria de desapropriação por utilidade pública, o adquirente com pacto de reserva de domínio está legitimado a propor oposição à estimativa, em concorrência e alternativa ao vendedor, por ser titular substancial do direito de propriedade.

A Cassação reconhece, portanto, ao adquirente com pacto de reserva de domínio a plena legitimidade para agir. A motivação reside no facto de que, embora a propriedade formal ainda não tenha sido transferida, o adquirente é o "titular substancial do direito de propriedade". É ele quem sofre o prejuízo económico direto da desapropriação e quem tem o interesse primordial numa indemnização correta. A legitimidade é "concorrente e alternativa", garantindo a ambos, adquirente e vendedor, a possibilidade de protegerem os seus interesses.

Implicações Práticas e Referências Normativas

Esta decisão tem importantes repercussões práticas. O adquirente com pacto de reserva de domínio é equiparado, para efeitos de oposição à estimativa, a um proprietário pleno, tendo um interesse juridicamente protegido. A sua ação junta-se à do vendedor, oferecendo uma dupla via de proteção. O Tribunal fez referência ao art. 29.º do D.Lgs. 150/2011, que disciplina a oposição à estimativa, e ao art. 1523.º c.c., pilar da venda com pacto de reserva de domínio. Esta interpretação, em linha com precedentes jurisprudenciais (como o N.º 24495 de 2013), confirma a orientação de privilegiar a substância económica sobre a forma jurídica.

• O adquirente é reconhecido como titular substancial do direito de propriedade.
• A legitimidade é concorrente e alternativa à do vendedor.
• A indemnização deve ser adequada a quem sofre a privação substancial do bem.

Conclusões

O Acórdão n.º 17635 de 2025 da Cassação é uma referência fundamental para o direito da desapropriação, reforçando a posição do adquirente com pacto de reserva de domínio e assegurando-lhe a plena capacidade de agir. Para os cidadãos e os operadores do setor, esta decisão traz maior clareza e segurança jurídica. Em contextos tão específicos, uma consulta jurídica qualificada é indispensável para navegar as complexidades do procedimento expropriatório e garantir que cada direito seja plenamente tutelado, obtendo a justa indemnização pela perda do bem.