Απαλλοτρίωση για Δημόσια Ωφέλεια: Η Νομιμοποίηση του Αγοραστή με Επιφύλαξη Κυριότητας – Απόφαση 17635/2025

Η απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια αποτελεί ένα σύνθετο νομικό πεδίο που στοχεύει στην εξισορρόπηση του συλλογικού συμφέροντος με το δικαίωμα στην ιδιωτική ιδιοκτησία. Μια κρίσιμη πτυχή είναι ο καθορισμός της αποζημίωσης και η δυνατότητα των εμπλεκομένων μερών να αντιταχθούν στην εκτίμησή της. Ο Άρειος Πάγος, με την Απόφαση υπ' αριθ. 17635 της 30ης Ιουνίου 2025 (Αριθ. Ερμ. 675793-01), παρείχε μια ουσιαστική διευκρίνιση σχετικά με τη νομιμοποίηση προς άσκηση αγωγής για όσους έχουν αποκτήσει ένα περιουσιακό στοιχείο με συμφωνία επιφύλαξης κυριότητας. Αυτή η απόφαση έχει σημαντική πρακτική σημασία για την προστασία των συμφερόντων.

Η Συμφωνία Επιφύλαξης Κυριότητας και η Απαλλοτρίωση

Η συμφωνία επιφύλαξης κυριότητας, που ρυθμίζεται από το άρθρο 1523 του Αστικού Κώδικα, επιτρέπει στον αγοραστή να αποκτήσει αμέσως την κατοχή και τη χρήση του περιουσιακού στοιχείου, αλλά να αποκτήσει την τυπική κυριότητα μόνο με την πληρωμή της τελευταίας δόσης. Παρόλο που η κυριότητα παραμένει στον πωλητή, οι κίνδυνοι μεταβιβάζονται αμέσως στον αγοραστή. Αυτή η διαμόρφωση εγείρει ερωτήματα σε περίπτωση απαλλοτρίωσης: ποιος, μεταξύ πωλητή και αγοραστή, είναι νόμιμος να αμφισβητήσει την αποζημίωση;

Η Θέση του Αρείου Πάγου: Ο Ουσιαστικός Κύριος του Δικαιώματος

Ο Άρειος Πάγος, με την προαναφερθείσα Απόφαση υπ' αριθ. 17635/2025, προσέφερε μια σαφή απάντηση. Υπό την προεδρία του U. S. και με Εισηγητή τον G. M., η απόφαση καθόρισε μια θεμελιώδη αρχή:

Σχετικά με την απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια, ο αγοραστής με συμφωνία επιφύλαξης κυριότητας νομιμοποιείται να ασκήσει αντίρρηση στην εκτίμηση, επικουρικά και εναλλακτικά προς τον πωλητή, ως ουσιαστικός κύριος του δικαιώματος κυριότητας.

Ο Άρειος Πάγος αναγνωρίζει, επομένως, στον αγοραστή με συμφωνία επιφύλαξης κυριότητας την πλήρη νομιμοποίηση προς άσκηση αγωγής. Το σκεπτικό έγκειται στο γεγονός ότι, παρόλο που η τυπική κυριότητα δεν έχει ακόμη μεταβιβαστεί, ο αγοραστής είναι ο "ουσιαστικός κύριος του δικαιώματος κυριότητας". Είναι αυτός που υφίσταται την άμεση οικονομική ζημία από την απαλλοτρίωση και έχει το πρωταρχικό συμφέρον για μια ορθή αποζημίωση. Η νομιμοποίηση είναι "επικουρική και εναλλακτική", διασφαλίζοντας και στους δύο, αγοραστή και πωλητή, τη δυνατότητα προστασίας των συμφερόντων τους.

Πρακτικές Επιπτώσεις και Νομικές Αναφορές

Αυτή η απόφαση έχει σημαντικές πρακτικές επιπτώσεις. Ο αγοραστής με συμφωνία επιφύλαξης κυριότητας εξισώνεται, για τους σκοπούς της αντίρρησης στην εκτίμηση, με πλήρη ιδιοκτήτη, έχοντας ένα έννομα προστατευόμενο συμφέρον. Η δράση του συνεπικουρείται από αυτήν του πωλητή, προσφέροντας διπλή οδό προστασίας. Το Δικαστήριο αναφέρθηκε στο άρθρο 29 του Ν.Δ. 150/2011, το οποίο ρυθμίζει την αντίρρηση στην εκτίμηση, και στο άρθρο 1523 του Α.Κ., πυλώνα της πώλησης με συμφωνία επιφύλαξης κυριότητας. Αυτή η ερμηνεία, σε ευθυγράμμιση με προηγούμενες νομολογιακές αποφάσεις (όπως η υπ' αριθ. 24495 του 2013), επιβεβαιώνει την τάση να προτιμάται η οικονομική ουσία έναντι της νομικής μορφής.

• Ο αγοραστής αναγνωρίζεται ως ουσιαστικός κύριος του δικαιώματος κυριότητας.
• Η νομιμοποίηση είναι επικουρική και εναλλακτική προς αυτήν του πωλητή.
• Η αποζημίωση πρέπει να είναι επαρκής για αυτόν που υφίσταται την ουσιαστική στέρηση του περιουσιακού στοιχείου.

Συμπεράσματα

Η Απόφαση υπ' αριθ. 17635 του 2025 του Αρείου Πάγου αποτελεί ένα θεμελιώδες σημείο αναφοράς για το δίκαιο της απαλλοτρίωσης, ενισχύοντας τη θέση του αγοραστή με συμφωνία επιφύλαξης κυριότητας και διασφαλίζοντας την πλήρη ικανότητά του προς δράση. Για τους πολίτες και τους επαγγελματίες του κλάδου, αυτή η απόφαση προσφέρει μεγαλύτερη σαφήνεια και νομική ασφάλεια. Σε τόσο εξειδικευμένα πλαίσια, μια εξειδικευμένη νομική συμβουλή είναι απαραίτητη για την πλοήγηση στις πολυπλοκότητες της διαδικασίας απαλλοτρίωσης και για τη διασφάλιση ότι κάθε δικαίωμα προστατεύεται πλήρως, επιτυγχάνοντας τη δίκαιη αποζημίωση για την απώλεια του περιουσιακού στοιχείου.