Expropriation pour cause d'utilité publique : La légitimation de l'acquéreur avec réserve de propriété – Arrêt 17635/2025

L'expropriation pour cause d'utilité publique est un domaine juridique complexe qui vise à équilibrer l'intérêt collectif avec le droit à la propriété privée. Un aspect crucial est la détermination de l'indemnité et la possibilité pour les personnes concernées de s'opposer à son estimation. La Cour de cassation, par son arrêt n° 17635 du 30 juin 2025 (Rv. 675793-01), a apporté une clarification essentielle sur la légitimation à agir pour celui qui a acquis un bien sous pacte de réserve de propriété. Cette décision revêt une importance pratique considérable pour la protection des intérêts.

Le Pacte de Réserve de Propriété et l'Expropriation

Le pacte de réserve de propriété, régi par l'article 1523 du Code civil, permet à l'acquéreur d'obtenir immédiatement la possession et l'usage du bien, mais de n'en acquérir la propriété formelle qu'au paiement de la dernière échéance. Bien que la propriété demeure chez le vendeur, les risques sont immédiatement transférés à l'acquéreur. Cette configuration soulève des interrogations en cas d'expropriation : qui, entre le vendeur et l'acquéreur, est légitimé à contester l'indemnité ?

La Position de la Cassation : Titulaire Substantiel du Droit

La Cour suprême, par l'arrêt précité n° 17635/2025, a apporté une réponse claire. Présidée par U. S. et avec pour rapporteur G. M., la décision a établi un principe fondamental :

En matière d'expropriation pour cause d'utilité publique, l'acquéreur sous pacte de réserve de propriété est légitimé à former opposition à l'estimation, de manière concurrente et alternative au vendeur, en sa qualité de titulaire substantiel du droit de propriété.

La Cassation reconnaît, par conséquent, à l'acquéreur sous pacte de réserve de propriété la pleine légitimation à agir. La motivation réside dans le fait que, bien que la propriété formelle ne soit pas encore transférée, l'acquéreur est le "titulaire substantiel du droit de propriété". C'est lui qui subit le préjudice économique direct de l'expropriation et qui a l'intérêt premier à une indemnité correcte. La légitimation est "concurrente et alternative", garantissant à tous deux, acquéreur et vendeur, la possibilité de défendre leurs intérêts.

Implications Pratiques et Références Normatives

Cette décision a d'importantes répercussions pratiques. L'acquéreur sous pacte de réserve de propriété est assimilé, aux fins de l'opposition à l'estimation, à un propriétaire plein, disposant d'un intérêt juridiquement protégé. Son action s'ajoute à celle du vendeur, offrant une double voie de protection. La Cour a fait référence à l'article 29 du décret législatif 150/2011, qui régit l'opposition à l'estimation, et à l'article 1523 du Code civil, pilier de la vente avec pacte de réserve de propriété. Cette interprétation, en ligne avec la jurisprudence antérieure (comme la décision n° 24495 de 2013), confirme l'orientation visant à privilégier la substance économique sur la forme juridique.

• L'acquéreur est reconnu comme titulaire substantiel du droit de propriété.
• La légitimation est concurrente et alternative à celle du vendeur.
• L'indemnité doit être adéquate à celui qui subit la privation substantielle du bien.

Conclusions

L'arrêt n° 17635 de 2025 de la Cassation constitue une référence fondamentale pour le droit de l'expropriation, renforçant la position de l'acquéreur sous pacte de réserve de propriété et lui assurant une pleine capacité d'agir. Pour les citoyens et les professionnels du secteur, cette décision apporte une plus grande clarté et sécurité juridique. Dans des contextes aussi spécifiques, une consultation juridique qualifiée est indispensable pour naviguer les complexités de la procédure d'expropriation et garantir que chaque droit soit pleinement protégé, en obtenant la juste indemnité pour la perte du bien.