最高法院 2025 年第 16394 号裁定：所有业主均有权就遵守法定距离提起诉讼
公寓楼法是一个复杂的领域，充斥着规范和司法解释，界定了其范围。最受争议的问题之一是提起诉讼以保护共同利益的合法性。根据 2025 年 6 月 18 日第 16394 号裁定，最高法院就法定距离问题提供了重要的澄清，确立了一个对所有业主和物业经理都具有重大实际意义的原则。
最高法院的裁决，涉及 C. 对 F. 的案件，撤销了米兰上诉法院 2019 年 8 月 19 日的先前判决，并有力地重申了先前表达过的原则，但该原则因其影响而值得持续关注。
法律背景：法定距离与公寓楼
法定距离问题主要由《民法典》第 873 条规定，该条规定，相邻地块上的建筑物，如果未连接或相邻，则必须保持至少三米的距离，除非当地法规另有规定。除了这项规定外，还有市政建筑法规的规定和特殊规定，例如 1968 年第 1444 号部长令中的规定，该令规定了建筑物之间不可更改的距离限制。
在公寓楼的背景下，这些规则的应用变得尤为复杂。根据《民法典》第 1117 条的规定，公寓楼本身是一个复杂的单元，由专有部分和公共部分组成。当外部建筑违反法定距离时，自然会产生一个问题：谁有权保护该建筑？是仅限于直接受侵权影响的物业单位的所有者，还是所有业主？
2025 年第 16394 号裁定的要点：一项基本原则
最高法院在 2025 年第 16394 号裁定中给出了一个清晰明确的答案，重申了已巩固的立场，正如 2012 年第 21486 号要点所证明的那样。以下是完整的要点：
在公寓楼的情况下，所有业主，而不仅仅是那些直接面向违反法定距离的建筑物（在本案中，是指 1968 年第 1444 号部长令规定的距离）的专有部分的所有者，都有权提起诉讼，以强制执行关于距离的规定，这些规定旨在保护整个建筑物。
这项原则至关重要。法院强调，关于法定距离的规定旨在保护整个建筑物，而不是单个专有财产。这意味着违反这些距离会影响整个公寓楼的稳定性、建筑外观和健康状况，而不仅仅是那些直接面向非法建筑的业主的财产。因此，作为共有财产的参与者和共同所有者（《民法典》第 1105 条和第 1117 条），每位业主都有合法且直接的利益来提起恢复距离的诉讼。
对业主和物业经理的实际影响
这项裁决的后果是重大的：
- 广泛的合法性：不必是离非法建筑最近的公寓的所有者。任何业主都可以提起法律诉讼，从而加强对建筑物的保护。
- 全面保护：目标是保护整个公寓楼的完整性，这是所有物业单位所有者共同拥有的财产。
- 物业经理的角色：虽然判决涉及个体业主的合法性，但根据《民法典》第 1131 条，物业经理有权采取与建筑物公共部分相关的保护措施。因此，物业经理也可以被要求采取行动保护法定距离，前提是获得业主大会的批准，或者在紧急情况下自行采取行动。
- 行动的有效性更高：多个主体能够采取行动，使得违反距离的行为更有可能被实际质疑和纠正，从而防止违章建筑并维护房产的体面和安全。
结论
最高法院 2025 年第 16394 号裁定重申了一项基本原则：在公寓楼中保护法定距离是一项超越个体财产的利益，涉及整个建筑物，因此也涉及其所有业主。这种解释为公寓楼提供了更大的保护，确保遵守城市规划和民事法规，并使每位业主都能积极为保护共同财产做出贡献。对于居住在公寓楼中的人以及管理公寓楼的人来说，这是一个重要的提醒，强调了保持警惕并准备好保护集体权利的重要性。
