Кондомініум та відшкодування збитків: Легітимність управителя згідно з Постановою Касаційного суду № 16396/2025

Управління кондомініумом – це лабіринт норм і відповідальності, особливо коли йдеться про пошкодження спільних частин та відповідні судові позови для отримання відшкодування. Хто має право звертатися до суду? І, у разі успіху, кому належать кошти, особливо якщо власність змінилася за цей час? На ці ключові запитання відповідає Постанова Касаційного суду № 16396 від 18 червня 2025 року, яка прояснює роль управителя та права співвласників.

Контекст: Пошкодження спільних частин та динаміка кондомініуму

Уявіть типову ситуацію: дах кондомініуму пошкоджено з вини третьої сторони або через дефект будівництва. Тим часом деякі квартири змінюють власників. Хто має право ініціювати позов проти особи, відповідальної за пошкодження? І якщо справа завершиться рішенням на користь кондомініуму, чи мають нові власники право на відшкодування, чи воно належить тим, хто був співвласником на момент пошкодження? Ці невизначеності можуть призвести до внутрішніх спорів і значно ускладнити судовий процес.

Постанова Касаційного суду № 16396/2025, винесена у справі між C. F. та C. B., розглядає саме ці проблеми, надаючи фундаментальний орієнтир, який узгоджується з попередніми рішеннями, включаючи важливе рішення об'єднаних палат № 2951 від 2016 року. Викладений принцип спрямований на спрощення судового представництва кондомініуму, одночасно забезпечуючи належне розподілення відшкодувальних вимог.

Позиція Касаційного суду: Прояснюючий принцип

Суть рішення Верховного суду викладена в наступній позиції, яка заслуговує на уважний аналіз:

Суб'єктивні зміни у складі кондомініуму, що відбулися між моментом виникнення пошкодження спільних частин та моментом порушення справи або її вирішення, не позбавляють управителя процесуальної легітимності для єдиного представництва управлінських інтересів, оскільки вона надається йому законом з метою спрощення встановлення змагальності; отже, у разі винесення рішення на користь кондомініуму, з присудженням третій стороні відшкодування збитків спільним частинам, збори повинні розподілити цей активний залишок пропорційно, визнаючи відповідну вимогу тим, хто був співвласником на момент настання збиткової події.

Це рішення прояснює два фундаментальні аспекти. По-перше, воно підтверджує, що управитель кондомініуму зберігає свою процесуальну легітимність, тобто право представляти кондомініум у суді, навіть якщо протягом часу (між виникненням пошкодження та вирішенням справи) відбулися зміни у складі кондомініуму. Це право надається управителю безпосередньо законом (статті 1130 та 1131 Цивільного кодексу) саме для забезпечення швидкості та ефективності процесу, запобігаючи блокуванню або ускладненню дій із захисту спільного майна через кожну зміну власності. Таким чином, управитель діє як єдиний представник інтересу, який належить кондомініуму в цілому.

По-друге, рішення розглядає ключове питання розподілу відшкодування. Після отримання рішення про присудження відшкодування збитків на користь кондомініуму, збори зобов'язані пропорційно розподілити отримані кошти. Однак, вимога належить не всім співвласникам без винятку, а тим, хто мав статус співвласника на момент виникнення збиткової події. Цей принцип є ключовим, оскільки він пов'язує право на відшкодування з правом власності на момент виникнення збитку, а не з наступним правом власності. Це захист для тих, хто фактично зазнав економічних збитків, пов'язаних зі знеціненням або вартістю відновлення спільного майна.

Практичні наслідки та корисні поради

Постанова № 16396/2025 надає важливі практичні рекомендації для управителів та співвласників:

• Легітимність управителя: Управителю не слід боятися втратити активну чи пасивну легітимність у разі продажу нерухомості після настання збитку. Його роль залишається центральною для захисту інтересів кондомініуму.
• Розподіл відшкодування: Збори кондомініуму повинні приймати чіткі рішення щодо розподілу відшкодування, точно визначаючи осіб, які були співвласниками на момент настання збитку. Це вимагає ретельної перевірки історичної документації кондомініуму.
• Прозорість та комунікація: Важливо, щоб управитель своєчасно інформував співвласників (включаючи тих, хто вибув) про хід судових процесів та порядок розподілу коштів, щоб запобігти внутрішнім спорам.

Ці принципи також ґрунтуються на статтях 1118 та 1119 Цивільного кодексу, які регулюють відповідно невід'ємне право співвласника на спільні частини та їх неподільність, підсилюючи ідею про те, що інтерес до ремонту та відшкодування нерозривно пов'язаний з правом власності на момент настання збитку.

Висновок

Постанова Касаційного суду № 16396/2025 є важливим елементом судової практики у сфері кондомініуму та відшкодування збитків. Підтверджуючи центральну роль та безперервність процесуальної легітимності управителя та прояснюючи критерії розподілу відшкодувань, Верховний суд надає цінний інструмент для врегулювання спорів. Для співвласників та управителів розуміння та правильне застосування цих принципів є необхідним для забезпечення захисту прав та належного управління спільним майном. У разі сумнівів або складних ситуацій, завжди рекомендується звертатися до кваліфікованих юристів, які спеціалізуються на праві кондомініуму.