Condomínio e Indenização por Danos: A Legitimidade do Administrador na Decisão da Cassação n. 16396/2025

A gestão de um condomínio é um labirinto de normas e responsabilidades, especialmente quando se trata de danos às partes comuns e das consequentes ações judiciais para obter uma indenização. Quem tem o direito de agir em juízo? E, em caso de sucesso, a quem pertence o dinheiro, especialmente se a propriedade mudou entretanto? A estas questões cruciais responde a Decisão da Corte de Cassação n. 16396 de 18 de junho de 2025, que oferece clareza sobre o papel do administrador e os direitos dos condóminos.

O Contexto: Danos às Partes Comuns e Dinâmicas Condominiais

Imagine uma situação comum: o telhado do condomínio sofre um dano devido a um terceiro, ou por um defeito de construção. Entretanto, alguns apartamentos mudam de proprietário. Quem está legitimado a iniciar a ação contra o responsável pelo dano? E se a ação terminar com uma sentença favorável ao condomínio, os novos proprietários têm direito à indenização, ou esta cabe a quem era condómino no momento do dano? Estas incertezas podem gerar litígios internos e complicar consideravelmente a ação judicial.

A Decisão da Cassação n. 16396/2025, emitida no caso entre C. F. e C. B., aborda precisamente estas problemáticas, fornecendo um orientação fundamental que se alinha com pronunciamentos anteriores, incluindo a relevante sentença de Seções Unidas n. 2951 de 2016. O princípio expresso visa simplificar a representação judicial do condomínio, garantindo ao mesmo tempo uma correta atribuição dos créditos de indenização.

A Máxima da Cassação: Um Princípio Esclarecedor

O cerne da decisão da Suprema Corte está contido na seguinte máxima, que merece ser analisada com atenção:

As variações subjetivas da composição condominial ocorridas entre o momento do surgimento do dano às partes comuns e o momento da instauração da lide ou da sua decisão não privam o administrador da legitimidade processual para representar unitariamente o interesse gestório, pois esta lhe é conferida pela lei com o objetivo de simplificar a instauração do contraditório; portanto, em caso de sentença favorável ao condomínio, com condenação do terceiro à indenização pelos danos às partes comuns, a assembleia deverá providenciar a repartição pro quota desse saldo ativo, reconhecendo o respetivo crédito a quem era condómino no momento do evento danoso.

Esta pronúncia esclarece dois aspetos fundamentais. Em primeiro lugar, reitera que o administrador de condomínio mantém a sua legitimidade processual, ou seja, o poder de representar o condomínio em juízo, mesmo que ao longo do tempo (entre o surgimento do dano e a decisão da lide) tenham ocorrido alterações na composição condominial. Este poder é conferido ao administrador diretamente pela lei (artigos 1130 e 1131 do Código Civil) precisamente para garantir a agilidade e a eficácia do processo, evitando que cada alteração de propriedade possa bloquear ou complicar as ações de proteção do bem comum. O administrador atua, portanto, como representante unitário de um interesse que é próprio do condomínio como um todo.

Em segundo lugar, a sentença aborda o tema crucial da repartição da indenização. Uma vez obtida uma condenação ao pagamento de indenização por danos a favor do condomínio, a assembleia é obrigada a repartir pro quota o dinheiro recebido. No entanto, o crédito não pertence aos condóminos atuais indistintamente, mas sim àqueles que detinham a qualidade de condómino no momento em que ocorreu o evento danoso. Este princípio é crucial porque liga o direito à indenização à titularidade do bem no momento em que o dano se concretizou, e não à sua titularidade posterior. É uma proteção para quem efetivamente sofreu o prejuízo económico ligado à desvalorização ou ao custo de reparação do bem comum.

Implicações Práticas e Conselhos Úteis

A Decisão 16396/2025 oferece importantes insights operacionais para administradores e condóminos:

• Legitimidade do administrador: O administrador não deve temer perder a legitimidade ativa ou passiva em caso de compra e venda de imóveis ocorridas após o dano. O seu papel permanece central para a proteção dos interesses condominiais.
• Repartição da indenização: A assembleia condominial deverá adotar deliberações claras para a repartição da indenização, identificando com precisão os sujeitos que eram condóminos no momento do dano. Isto exige uma atenta verificação da documentação histórica do condomínio.
• Transparência e comunicação: É fundamental que o administrador informe tempestivamente os condóminos (inclusive os que saíram) sobre o andamento das lides e as modalidades de repartição dos fundos, para prevenir litígios internos.

Estes princípios encontram fundamento também nos artigos 1118 e 1119 do Código Civil, que regulam respetivamente o direito irrenunciável do condómino sobre as partes comuns e a indivisibilidade destas, reforçando a ideia de que o interesse na reparação e na indenização está intrinsecamente ligado à propriedade no momento do dano.

Conclusões

A Decisão da Cassação n. 16396/2025 representa um passo importante na jurisprudência em matéria de condomínio e de indenização por danos. Reiterando a centralidade e a continuidade da legitimidade processual do administrador e esclarecendo os critérios de repartição das indenizações, a Corte Suprema oferece um instrumento valioso para a gestão das controvérsias. Para condóminos e administradores, compreender e aplicar corretamente estes princípios é essencial para garantir a proteção dos direitos e a correta administração da coisa comum. Em caso de dúvidas ou situações complexas, o conselho é sempre o de procurar profissionais legais especializados em direito condominial.