Condominij in odškodnina: legitimacija upravnika po sklepu Vrhovnega kasacijskega sodišča št. 16396/2025

Upravljanje soseske je labirint pravil in odgovornosti, še posebej, ko gre za škodo na skupnih delih in posledične sodne postopke za pridobitev odškodnine. Kdo ima pravico vložiti tožbo? In v primeru uspeha, komu pripade denar, še posebej, če se je lastništvo medtem spremenilo? Na ta ključna vprašanja odgovarja Sklep Vrhovnega kasacijskega sodišča št. 16396 z dne 18. junija 2025, ki pojasnjuje vlogo upravnika in pravice etažnih lastnikov.

Kontekst: škoda na skupnih delih in dinamika soseske

Predstavljajte si običajno situacijo: streha soseske je poškodovana zaradi tretjega ali zaradi napake pri gradnji. Medtem se nekatera stanovanja zamenjajo lastnika. Kdo je upravičen vložiti tožbo zoper povzročitelja škode? In če se postopek konča s sodbo v korist soseske, imajo novi lastniki pravico do odškodnine ali jo prejme tisti, ki je bil etažni lastnik v času škode? Te negotovosti lahko povzročijo notranje spore in znatno zapletejo sodni postopek.

Sklep Vrhovnega kasacijskega sodišča št. 16396/2025, izdan v primeru med C. F. in C. B., obravnava prav te težave in ponuja temeljno usmeritev, ki je v skladu s prejšnjimi odločbami, vključno z zadevno sodbo v senatu št. 2951 iz leta 2016. Izraženo načelo si prizadeva poenostaviti sodno zastopanje soseske, hkrati pa zagotoviti pravilno dodelitev terjatev za odškodnino.

Mnenje kasacijskega sodišča: pojasnjevalno načelo

Srž odločitve Vrhovnega sodišča je zajeta v naslednjem mnenju, ki si zasluži natančno analizo:

Subjektivne spremembe v sestavi soseske, ki nastanejo med trenutkom nastanka škode na skupnih delih in trenutkom vložitve spora ali njegove odločitve, ne odvzamejo upravniku procesne legitimacije za enotno zastopanje upravljavskega interesa, saj mu jo zakon podeljuje z namenom poenostavitve vzpostavitve kontradiktornega postopka; zato mora v primeru sodbe v korist soseske, s katero je tretji stranki naloženo povračilo škode na skupnih delih, skupščina zagotoviti sorazmerno delitev tega pozitivnega presežka, pri čemer prizna ustrezno terjatev tistim, ki so bili etažni lastniki v času nastanka škodnega dogodka.

Ta odločitev pojasnjuje dva temeljna vidika. Prvič, ponovno potrjuje, da upravnik soseske ohrani svojo procesno legitimacijo, torej pooblastilo za zastopanje soseske v sodnem postopku, tudi če so se v času med nastankom škode in odločitvijo o sporu zgodile spremembe v sestavi soseske. To pooblastilo je upravniku podeljeno neposredno z zakonom (člena 1130 in 1131 Civilnega zakonika) prav zato, da se zagotovi hitrost in učinkovitost postopka, s čimer se prepreči, da bi vsaka sprememba lastništva lahko ustavila ali zapletla ukrepe za zaščito skupnega premoženja. Upravnik torej deluje kot enotni zastopnik interesa, ki je lasten soseski kot celoti.

Drugič, sodba obravnava ključno vprašanje delitve odškodnine. Ko je bila soseski prisojena odškodnina za škodo, mora skupščina prejeti denar sorazmerno razdeliti. Vendar terjatev ne pripada vsem sedanjim etažnim lastnikom enako, temveč tistim, ki so bili etažni lastniki v času nastanka škodnega dogodka. To načelo je ključno, saj povezuje pravico do odškodnine s lastništvom premoženja v času nastanka škode, ne pa z njegovim kasnejšim lastništvom. To je zaščita za tiste, ki so dejansko utrpeli ekonomsko škodo, povezano z zmanjšanjem vrednosti ali stroški popravila skupnega premoženja.

Praktične posledice in koristni nasveti

Sklep 16396/2025 ponuja pomembne operativne smernice za upravnike in etažne lastnike:

• Legitimacija upravnika: Upravnik se ne sme bati izgube aktivne ali pasivne legitimacije v primeru prodaje nepremičnin po nastanku škode. Njegova vloga ostaja osrednja za zaščito interesov soseske.
• Delitev odškodnine: Skupščina soseske bo morala sprejeti jasne sklepe o delitvi odškodnine, natančno določiti osebe, ki so bile etažni lastniki v času škode. To zahteva skrbno preverjanje zgodovinske dokumentacije soseske.
• Transparentnost in komunikacija: Ključnega pomena je, da upravnik pravočasno obvešča etažne lastnike (tudi tiste, ki so odšli) o poteku sporov in načinih delitve sredstev, da se preprečijo notranji spori.

Ta načela temeljijo tudi na členih 1118 in 1119 Civilnega zakonika, ki urejata ustrezno neodpovedljivo pravico etažnega lastnika do skupnih delov in njihovo nedeljivost, s čimer se krepi ideja, da je interes za popravilo in odškodnino neločljivo povezan z lastništvom v času nastanka škode.

Zaključki

Sklep Vrhovnega kasacijskega sodišča št. 16396/2025 predstavlja pomemben del sodne prakse na področju sosesk in odškodnin. Z ponovno potrditvijo osrednjosti in kontinuitete procesne legitimacije upravnika ter s pojasnitvijo meril za delitev odškodnin, Vrhovno sodišče ponuja dragoceno orodje za reševanje sporov. Za etažne lastnike in upravnike je razumevanje in pravilna uporaba teh načel bistvenega pomena za zagotovitev varstva pravic in pravilnega upravljanja skupnega premoženja. V primeru dvomov ali zapletenih situacij je vedno priporočljivo poiskati pomoč pravnih strokovnjakov, specializiranih za pravo sosesk.