Plusvalenza od prodaje udela i nepokretnosti u izgradnji: jasnoća Kasacionog suda sa Naredbom 14800/2025

U složenom italijanskom poreskom sistemu, tumačenje propisa je od suštinskog značaja. Oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit od prodaje udela (PEX) je poreska olakšica od velikog značaja. Kasacioni sud, Naredbom br. 14800 od 02.06.2025. godine, interveniše na ključnom aspektu: komercijalnost društva u kojem se drže udeli, a koje poseduje nepokretnosti u izgradnji. Otkrijmo značenje ove presude.

PEX režim i uslov komercijalnosti prema čl. 87 TUIR-a

Član 87, stav 1, Jedinstvenog teksta o porezu na dohodak (TUIR) reguliše oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit od prodaje udela. Među uslovima, društvo čiji se udeli prodaju mora obavljati komercijalnu delatnost. Slovo d) člana 87 pretpostavlja nekomercijalnost za društva čija je vrednost uglavnom sastavljena od neprivrednih nepokretnosti. Ali šta se dešava ako je nepokretnost privredna, iako još uvek u izgradnji?

Pitanje pred Kasacionim sudom: nepokretnost u izgradnji i preduzetnička delatnost

Slučaj koji je razmatrao Vrhovni sud, u sporu između A. i F., odnosio se upravo na kvalifikaciju društva u kojem se drže udeli sa privrednom nepokretnošću u izgradnji, namenjenom hotelskoj delatnosti. Regionalna poreska komisija Rima isključila je komercijalnost i PEX beneficiju. Kasacioni sud, sa izvestiocem Albertom Krivelijem, odbacio je takav pristup, pružajući suštinskije tumačenje.

Za potrebe poreskog oslobođenja kapitalne dobiti od prodaje udela, iz čl. 87, stav 1, TUIR-a, uslov da društvo u kojem se drže udeli obavlja komercijalnu delatnost ne isključuje se – na osnovu zakonske i apsolutne pretpostavke o nepostojanju sadržane u slovu d) – ako je nepokretnost privredna za obavljanje preduzetničke delatnosti predviđene predmetom društva (u ovom slučaju hotelske) u fazi izgradnje u trogodišnjem periodu pre prodaje, jer se radi o pripremnoj delatnosti usmerenoj na obezbeđivanje preduzeću samostalnog organizacionog aparata, pod uslovom da je u samoj nepokretnosti naknadno započeta ista preduzetnička delatnost.

Ova maksima je fundamentalna. Sud je utvrdio da faza izgradnje privredne nepokretnosti, namenjene preduzetničkoj delatnosti predviđenoj predmetom društva (npr. hotelski objekat), ne isključuje komercijalnost društva. Čak i ako se izgradnja odvija u trogodišnjem periodu koji prethodi prodaji udela, ona se priznaje kao suštinska "pripremna delatnost" za obezbeđivanje preduzeću samostalnog organizacionog aparata. Uslov je da stvarna preduzetnička delatnost potom mora biti započeta u nepokretnosti. Tumačenje koje prevazilazi formalističke poglede.

Praktične posledice presude

Odluka Kasacionog suda ima direktan uticaj na preduzeća i investitore, nudeći veću pravnu sigurnost u upravljanju udelima u društvima sa nepokretnom imovinom u razvoju. Ključne tačke:

• Izgradnja privredne nepokretnosti priznaje se kao sastavni i pripremni deo komercijalne delatnosti.
• Nepokretnost mora biti namenjena preduzetničkoj delatnosti navedenoj u predmetu društva.
• Stvarno započinjanje delatnosti u nepokretnosti je uslov za validnost PEX beneficije.
• Presuda se zasniva na tumačenju čl. 87, stav 1, slovo D. Zakonika o poreskoj upravi 917/1986 (TUIR).

Ovo tumačenje je ključno za sektore kao što su nekretnine i turističko-hotelski sektor, gde su rokovi realizacije dugi.

Zaključci: Svetionik za poresko planiranje

Naredba br. 14800 iz 2025. godine Kasacionog suda predstavlja značajnu referentnu tačku za italijansko poresko pravo. Priznajući vrednost pripremne delatnosti, Vrhovni sud pruža veću predvidljivost i pravnu sigurnost preduzećima, podstičući investicije i dinamično upravljanje korporativnom imovinom. Za pravilnu primenu, uvek je preporučljivo potražiti savet pravnih i poreskih stručnjaka.