Škoda zaradi opustitve vzdrževanja v etažni lastnini: Kasacijsko sodišče z odredbo št. 16435 iz leta 2025 pojasnjuje odškodninsko odgovornost

Etažna lastnina je zapleten pravni mikrokosmos, kjer sobivanje ekskluzivnih lastnin in skupnih delov pogosto ustvarja občutljiva vprašanja, zlasti ko gre za škodo, ki izhaja iz opustitve vzdrževanja. V tem scenariju se odredba Kasacijskega sodišča št. 16435, vložena 18. junija 2025, pojavlja kot svetilnik jasnosti, ki jasno opredeljuje naravo odgovornosti in njene posledice, zlasti za tiste, ki kupijo nepremičnino. Ta sodba je bistvenega pomena za upravitelje, etažne lastnike in bodoče kupce, saj vzpostavlja jasna načela glede povračila škode.

Položaj oškodovanca: tretja oseba v odnosu do etažne lastnine

Osrednje vprašanje, ki ga obravnava Kasacijsko sodišče, se nanaša na pravno kvalifikacijo lastnika nepremičninske enote, ki utrpi škodo zaradi opustitve vzdrževanja skupnih delov stavbe. Vrhovno sodišče je z obravnavano odredbo ponovilo že uveljavljeno načelo: oškodovani lastnik ne nastopa kot etažni lastnik v ožjem smislu, temveč prevzame položaj "tretje osebe", ki utrpi škodo. Ta razlika je ključnega pomena, saj neposredno vpliva na vrsto veljavne odgovornosti.

Po mnenju Kasacijskega sodišča je odgovornost, ki nastane za etažne lastnike zaradi škode, ki izhaja iz zanemarjanja skupnih delov, narave odškodninske odgovornosti. To pomeni, da se ne uporabljajo pravila, ki so lastna stvarnim obveznostim, ki etažne lastnike vežejo na podlagi njihove lastnosti lastnikov solastniških deležev in ki se nanašajo na primer na plačilo stroškov etažne lastnine. Namesto tega se sklicuje na splošna pravila civilne odgovornosti, zlasti na člen 2043 Civilnega zakonika, ki določa načelo "neminem laedere" (nikogar ne smemo škodovati), in na člen 2051 Civilnega zakonika, ki se nanaša na škodo, povzročeno s stvari v hrambi. Ta pristop je bil že utrjen s strani združenih oddelkov Kasacijskega sodišča s sodbo št. 9449 iz leta 2016, ki je pojasnila naravo odgovornosti etažne lastnine za škodo, ki izhaja iz hrambe skupnih delov.

V zvezi z etažno lastnino lastnik stanovanja, ki utrpi škodo zaradi skupne stvari, prevzame položaj tretje osebe, ki utrpi škodo zaradi opustitve vzdrževanja skupnih delov, kar pomeni nastanek odškodninske odgovornosti za etažne lastnike, z izključitvijo uporabe določb o stvarnih obveznostih; posledično kupec nepremičnine, ki je del etažne lastnine, ni odgovoren za povračilo škode, če se je škodni dogodek zgodil pred njegovim nakupom, saj je za škodo odgovoren lastnik nepremičninske enote v času dogodka.

Ta izrek je srž sodbe. Pojasnjuje, da se oškodovani etažni lastnik šteje za "tretjo osebo" v odnosu do etažne lastnine, ne zato, ker bi bil tujec, temveč zato, ker škoda, ki jo je utrpel, ne izhaja iz pogodbene kršitve ali kršitve notranjih pravil etažne lastnine, temveč iz protipravnega dejanja, ki spada v področje akvilijanske (ali odškodninske) odgovornosti. Najpomembnejša posledica te kvalifikacije je, da se odgovornost za povračilo škode ne prenese samodejno z lastništvom nepremičnine.

Kupec in predhodna škoda: kdo plača?

Prava novost, ali bolje rečeno, utrditev načela z velikim praktičnim vplivom, se nanaša na položaj kupca nepremičnine. Odredba št. 16435/2025 nedvoumno navaja, da "kupec nepremičnine, ki je del etažne lastnine, ni odgovoren za povračilo škode, če se je škodni dogodek zgodil pred njegovim nakupom, saj je za škodo odgovoren lastnik nepremičninske enote v času dogodka".

To načelo je izjemnega pomena. Če bi bila odgovornost stvarno narave (torej povezana z lastništvom stvari), bi se obveznost povračila škode prenesla skupaj z nepremičnino in bi bremenila novega lastnika. Ker pa je odgovornost odškodninska, je osebna in nastane pri tistem, ki je bil lastnik (in s tem skrbnik skupnih delov) v času, ko se je zgodil škodni dogodek. To je v nasprotju na primer s členom 63 določb o izvajanju Civilnega zakonika, ki predvideva solidarnost kupca za stroške etažne lastnine, ki jih prodajalec ni plačal v tekočem in preteklem letu, vendar se ta določba nanaša na "stroške" in ne na "škodo".

Praktične posledice so številne:

• **Za kupca:** Večja zaščita. Ne bo mu treba prevzeti povračila škode za škodo, ki se je zgodila pred njegovim vstopom v etažno lastnino, pod pogojem, da je škodni dogodek pred nakupom. Kljub temu je priporočljivo opraviti skrbno predhodno preverjanje pred nakupom.
• **Za prodajalca:** Mora se zavedati, da njegova odgovornost za škodo zaradi opustitve vzdrževanja skupnih delov, ki se je zgodila v času, ko je bil lastnik, ostane tudi po prodaji nepremičnine.
• **Za etažno lastnino/upravitelja:** Ključnega pomena je natančno določiti trenutek nastanka škode, da se identificirajo odgovorne osebe. Komunikacija in dokumentacija sta bistveni.

Zaključki: pravna gotovost in previdnost pri nakupih

Odredba Kasacijskega sodišča št. 16435 iz leta 2025 predstavlja trdno točko v pravnem področju etažne lastnine, utrjuje sodno prakso glede odškodninske narave odgovornosti za škodo zaradi opustitve vzdrževanja skupnih delov. Ta jasnost je koristna za vse akterje v etažni lastnini, saj zmanjšuje negotovosti in potencialne spore, povezane s prenosom lastništva.

Za bodoče kupce je sporočilo jasno: odgovornost za predhodno škodo se ne prenese. Vendar pa je vedno dobra praksa, da se natančno informirate o stanju stavbe in morebitnih tekočih sporih, morda s pridobitvijo poročila od upravitelja, da se izognete neprijetnim presenečenjem. Za prodajalce je to opozorilo, da vzdržujejo skupne dele v dobrem stanju in pravočasno rešujejo morebitne težave, saj njihova odgovornost za škodne dogodke ne preneha z odstopom nepremičnine. Odvetniška pisarna je na voljo za pojasnila in pomoč pri teh zapletenih dinamikah.