Schäden durch unterlassene Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum: Kassationsgerichtshof klärt mit Beschluss Nr. 16435 von 2025 die außervertragliche Haftung

Die Eigentümergemeinschaft ist ein komplexes juristisches Mikrokosmos, in dem das Nebeneinander von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum oft heikle Fragen aufwirft, insbesondere wenn es um Schäden geht, die aus unterlassener Instandhaltung resultieren. In diesem Szenario tritt der Beschluss des Kassationsgerichtshofs Nr. 16435, hinterlegt am 18. Juni 2025, als Leuchtfeuer der Klarheit hervor und grenzt die Natur der Haftung und ihre Folgen, insbesondere für Immobilienkäufer, deutlich ab. Diese Entscheidung ist von grundlegender Bedeutung für Verwalter, Wohnungseigentümer und zukünftige Käufer, da sie klare Grundsätze für die Schadensersatzleistung festlegt.

Die Position des Geschädigten: ein Dritter im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft

Die zentrale Frage, die vom Kassationsgerichtshof behandelt wird, betrifft die rechtliche Qualifizierung des Eigentümers einer Immobilieneinheit, der durch unterlassene Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum geschädigt wird. Der Oberste Gerichtshof hat mit dem vorliegenden Beschluss einen nunmehr gefestigten Grundsatz bekräftigt: Der geschädigte Eigentümer handelt nicht als Wohnungseigentümer im engeren Sinne, sondern nimmt die Position eines "Dritten" ein, der einen Schaden erleidet. Diese Unterscheidung ist entscheidend, da sie sich direkt auf die Art der anwendbaren Haftung auswirkt.

Nach Ansicht des Kassationsgerichtshofs ist die Haftung, die sich für die Wohnungseigentümer aus Schäden ergibt, die durch die Nachlässigkeit bei der Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum entstehen, außervertraglicher Natur. Das bedeutet, dass die Regeln für dingliche Verpflichtungen, die die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Miteigentümerschaft an den Miteigentumsanteilen binden und die beispielsweise die Zahlung von Gemeinschaftskosten betreffen, nicht gelten. Stattdessen wird auf die allgemeinen Vorschriften der zivilrechtlichen Haftung verwiesen, insbesondere auf Artikel 2043 des Zivilgesetzbuches, der den Grundsatz des "neminem laedere" (niemanden schädigen) festlegt, und auf Artikel 2051 des Zivilgesetzbuches, der sich auf Schäden bezieht, die durch Sachen in Obhut verursacht werden. Diese Ausrichtung wurde bereits durch die vereinigten Senate des Kassationsgerichtshofs mit dem Urteil Nr. 9449 von 2016 gestärkt, das die Natur der Haftung der Eigentümergemeinschaft für Schäden aus der Obhut von Gemeinschaftseigentum klargestellt hatte.

Im Bereich der Eigentümergemeinschaft nimmt der Eigentümer der durch Gemeinschaftseigentum geschädigten Wohnung die Position eines Dritten ein, der durch unterlassene Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum einen Schaden erleidet, was das Entstehen einer außervertraglichen Haftung der Wohnungseigentümer zur Folge hat, unter Ausschluss der Anwendbarkeit der Vorschriften über dingliche Verpflichtungen; folglich ist der Käufer einer Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn das schädigende Ereignis vor seinem Erwerb eingetreten ist, da der Eigentümer der Immobilieneinheit zum Zeitpunkt des Ereignisses für den Schaden haftet.

Diese Leitsatzformulierung ist das Herzstück der Entscheidung. Sie klärt, dass der geschädigte Wohnungseigentümer als "Dritter" im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft betrachtet wird, nicht weil er außenstehend ist, sondern weil der erlittene Schaden nicht aus einer vertraglichen Nichterfüllung oder einem Verstoß gegen interne Regeln der Eigentümergemeinschaft resultiert, sondern aus einer unerlaubten Handlung, die in den Bereich der aquilischen (oder außervertraglichen) Haftung fällt. Die wichtigste Folge dieser Qualifizierung ist, dass die Haftung für den Schadensersatz nicht automatisch mit dem Eigentum an der Immobilie übergeht.

Der Käufer und vorbestehende Schäden: Wer zahlt?

Die eigentliche Neuerung, oder besser gesagt, die Verfestigung eines Prinzips von großer praktischer Bedeutung, betrifft die Position des Käufers einer Immobilie. Der Beschluss Nr. 16435/2025 besagt unmissverständlich, dass "der Käufer einer Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nicht zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn das schädigende Ereignis vor seinem Erwerb eingetreten ist, da der Eigentümer der Immobilieneinheit zum Zeitpunkt des Ereignisses für den Schaden haftet".

Dieses Prinzip ist von äußerster Wichtigkeit. Wäre die Haftung dinglicher Natur (also an das Eigentum an der Sache gebunden), würde die Verpflichtung zum Schadensersatz mit der Immobilie übergehen und den neuen Eigentümer belasten. Da die Haftung jedoch außervertraglicher Natur ist, ist sie persönlich und entsteht für denjenigen, der zum Zeitpunkt des schädigenden Ereignisses Eigentümer (und somit Hüter des Gemeinschaftseigentums) war. Dies steht beispielsweise im Gegensatz zu Artikel 63 der Durchführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch, der die gesamtschuldnerische Haftung des Käufers für nicht vom Verkäufer gezahlte Gemeinschaftskosten im laufenden und im Vorjahr vorsieht, aber diese Regel bezieht sich auf "Kosten" und nicht auf "Schäden".

Die praktischen Auswirkungen sind vielfältig:

• **Für den Käufer:** Größerer Schutz. Er muss keine Schadensersatzleistungen für Schäden übernehmen, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft aufgetreten sind, sofern das schädigende Ereignis vor dem Erwerb liegt. Es ist jedoch ratsam, vor dem Erwerb eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung durchzuführen.
• **Für den Verkäufer:** Er muss sich bewusst sein, dass seine Haftung für Schäden durch unterlassene Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum, die während seiner Eigentumszeit aufgetreten sind, auch nach dem Verkauf der Immobilie fortbesteht.
• **Für die Eigentümergemeinschaft/den Verwalter:** Es ist unerlässlich, den genauen Zeitpunkt des Schadenseintritts zu ermitteln, um die verantwortlichen Personen zu identifizieren. Kommunikation und Dokumentation sind unerlässlich.

Schlussfolgerungen: Rechtssicherheit und Vorsicht beim Erwerb

Der Beschluss des Kassationsgerichtshofs Nr. 16435 von 2025 stellt einen festen Punkt in der Landschaft des Wohnungseigentumsrechts dar und festigt die Rechtsprechung zur außervertraglichen Natur der Haftung für Schäden durch unterlassene Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum. Diese Klarheit ist ein Vorteil für alle Akteure der Eigentümergemeinschaft, da sie Unsicherheiten und potenzielle Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang reduziert.

Für zukünftige Käufer ist die Botschaft klar: Die Haftung für vorbestehende Schäden geht nicht über. Es ist jedoch immer ratsam, sich sorgfältig über den Zustand des Gebäudes und etwaige laufende Rechtsstreitigkeiten zu informieren, vielleicht durch Anforderung eines Berichts vom Verwalter, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Für Verkäufer ist es eine Mahnung, die Gemeinschaftseigentümer instand zu halten und etwaige Probleme umgehend zu beheben, da ihre Haftung für schädigende Ereignisse mit der Übertragung der Immobilie nicht erlischt. Die Anwaltskanzlei steht für Klärungen und Unterstützung in diesen komplexen Dynamiken zur Verfügung.