Daune din lipsa de întreținere în condominiu: Curtea de Casație, prin Ordonanța nr. 16435 din 2025, clarifică răspunderea delictuală

Condominiul este un microcosmos juridic complex, unde coexistența proprietăților exclusive și a părților comune generează adesea probleme delicate, mai ales când vine vorba de daune rezultate din lipsa de întreținere. În acest scenariu, Ordonanța Curții de Casație nr. 16435, depusă la data de 18 iunie 2025, se impune ca un far de claritate, conturând în mod net natura răspunderii și consecințele acesteia, în special pentru cei care achiziționează un imobil. Această hotărâre este de importanță fundamentală pentru administratori, condomini și viitori cumpărători, deoarece stabilește principii clare în materie de despăgubire a prejudiciului.

Poziția celui prejudiciat: un terț față de condominiu

Problema centrală abordată de Curtea de Casație privește calificarea juridică a proprietarului unei unități imobiliare care suferă daune din cauza lipsei de întreținere a părților comune ale clădirii. Curtea Supremă, prin Ordonanța în cauză, a reiterat un principiu deja consolidat: proprietarul prejudiciat nu acționează în calitate de condominiu în sens strict, ci asumă poziția unui „terț” care suferă un prejudiciu. Această distincție este crucială, deoarece influențează direct tipul de răspundere aplicabil.

Potrivit Curții de Casație, răspunderea care incumbă condominiilor pentru daunele rezultate din neglijența părților comune este de natură delictuală. Aceasta înseamnă că nu se aplică regulile specifice obligațiilor reale, care leagă condominii în virtutea calității lor de proprietari ai cotelor milesimale și care privesc, de exemplu, plata cheltuielilor de condominiu. În schimb, se face referire la normele generale privind răspunderea civilă, în special la articolul 2043 din Codul Civil, care stabilește principiul „neminem laedere” (să nu prejudiciezi pe nimeni), și la articolul 2051 din Codul Civil, referitor la prejudiciul cauzat de lucruri aflate în paza juridică. Această abordare fusese deja consolidată de Secțiunile Unite ale Curții de Casație prin hotărârea nr. 9449 din 2016, care clarificase natura răspunderii condominiului pentru daunele rezultate din paza juridică a părților comune.

În materie de condominiu, proprietarul apartamentului prejudiciat de lucrul comun asumă poziția unui terț care suferă un prejudiciu din cauza lipsei de întreținere a părților comune, ceea ce implică apariția, în sarcina condominiilor, a unei răspunderi de tip delictual, cu excluderea aplicabilității reglementării obligațiilor reale; în consecință, cumpărătorul unui imobil dintr-un condominiu nu este obligat la despăgubire dacă faptul generator de prejudiciu s-a produs înainte de achiziția sa, răspunderea pentru prejudiciu revenind proprietarului unității imobiliare la momentul producerii faptului.

Această maximă este inima hotărârii. Ea clarifică faptul că condominiul prejudiciat este considerat un „terț” față de condominiu, nu pentru că ar fi străin, ci pentru că prejudiciul suferit nu derivă dintr-o neîndeplinire contractuală sau dintr-o încălcare a regulilor interne ale condominiului, ci dintr-un fapt ilicit care intră în sfera răspunderii aquiliene (sau delictuale). Cea mai relevantă consecință a acestei calificări este că răspunderea pentru despăgubirea prejudiciului nu se transferă automat odată cu proprietatea imobilului.

Cumpărătorul și daunele preexistente: cine plătește?

Marea noutate, sau mai degrabă, cristalizarea unui principiu de mare impact practic, privește poziția cumpărătorului unui imobil. Ordonanța nr. 16435/2025 afirmă fără echivoc că „cumpărătorul unui imobil dintr-un condominiu nu este obligat la despăgubire dacă faptul generator de prejudiciu s-a produs înainte de achiziția sa, răspunderea pentru prejudiciu revenind proprietarului unității imobiliare la momentul producerii faptului”.

Acest principiu este de o importanță extremă. Dacă răspunderea ar fi de natură reală (adică legată de proprietatea lucrului), obligația de a despăgubi prejudiciul s-ar transfera odată cu imobilul, revenind noului proprietar. În schimb, fiind răspunderea delictuală, aceasta este personală și apare în sarcina celui care era proprietar (și, prin urmare, custode al părților comune) la momentul producerii faptului generator de prejudiciu. Acest lucru se opune, de exemplu, articolului 63 din Dispozițiile de punere în aplicare ale Codului Civil, care prevede solidaritatea cumpărătorului pentru contribuțiile de condominiu neplătite de vânzător în anul în curs și în cel precedent, dar această normă se referă la „cheltuieli” și nu la „daune”.

Implicațiile practice sunt multiple:

• **Pentru cumpărător:** Protecție sporită. Nu va trebui să suporte despăgubiri pentru daunele survenite înainte de intrarea sa în condominiu, cu condiția ca faptul generator de prejudiciu să fie anterior achiziției. Cu toate acestea, este recomandată efectuarea unei diligențe diligente amănunțite înainte de achiziție.
• **Pentru vânzător:** Trebuie să fie conștient că răspunderea sa pentru daunele din lipsa de întreținere a părților comune, survenite în perioada în care era proprietar, persistă și după vânzarea imobilului.
• **Pentru condominiu/administrator:** Este esențială identificarea precisă a momentului producerii prejudiciului pentru a identifica persoanele responsabile. Comunicarea și documentarea sunt esențiale.

Concluzii: certitudine juridică și prudență în achiziții

Ordonanța Curții de Casație nr. 16435 din 2025 reprezintă un punct de referință în peisajul dreptului condominiilor, consolidând orientarea jurisprudențială privind natura delictuală a răspunderii pentru daune din lipsa de întreținere a părților comune. Această claritate este un beneficiu pentru toți actorii din condominiu, deoarece reduce incertitudinile și potențialele litigii legate de transferul proprietății.

Pentru viitorii cumpărători, mesajul este clar: răspunderea pentru daunele preexistente nu se transferă. Cu toate acestea, este întotdeauna o bună practică să se informeze cu exactitate despre starea clădirii și despre eventualele litigii în curs, solicitând poate o raportare de la administrator, pentru a evita surprize neplăcute. Pentru vânzători, este un avertisment de a menține în stare de funcționare părțile comune și de a gestiona prompt eventualele probleme, deoarece răspunderea lor pentru faptele generatoare de prejudiciu nu se stinge odată cu cesiunea imobilului. Cabinetul de avocatură se pune la dispoziție pentru clarificări și asistență în aceste dinamici complexe.