Dommages dus à un défaut d'entretien en copropriété : la Cour de cassation, par l'ordonnance n° 16435 de 2025, clarifie la responsabilité extracontractuelle

La copropriété est un microcosme juridique complexe, où la coexistence de propriétés exclusives et de parties communes génère souvent des questions délicates, notamment en ce qui concerne les dommages résultant d'un défaut d'entretien. Dans ce contexte, l'ordonnance de la Cour de cassation n° 16435, déposée le 18 juin 2025, s'impose comme un phare de clarté, définissant nettement la nature de la responsabilité et ses conséquences, en particulier pour ceux qui acquièrent un bien immobilier. Cette décision est d'une importance fondamentale pour les administrateurs, les copropriétaires et les futurs acquéreurs, car elle établit des principes clairs en matière de réparation des dommages.

La position du lésé : un tiers par rapport à la copropriété

La question centrale abordée par la Cour de cassation concerne la qualification juridique du propriétaire d'une unité immobilière qui subit des dommages en raison du défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble. La Cour suprême, par l'ordonnance en question, a réaffirmé un principe désormais établi : le propriétaire lésé n'agit pas en tant que copropriétaire au sens strict, mais assume la position d'un « tiers » qui subit un préjudice. Cette distinction est cruciale, car elle influe directement sur le type de responsabilité applicable.

Selon la Cour de cassation, la responsabilité qui incombe aux copropriétaires pour les dommages résultant de la négligence des parties communes est de nature extracontractuelle. Cela signifie que les règles propres aux obligations réelles, qui lient les copropriétaires en vertu de leur qualité de propriétaires des quotes-parts millésimales et qui concernent, par exemple, le paiement des charges de copropriété, ne s'appliquent pas. Au lieu de cela, on se réfère aux règles générales de la responsabilité civile, en particulier à l'article 2043 du Code civil, qui établit le principe du « neminem laedere » (ne pas nuire à autrui), et à l'article 2051 du Code civil, relatif au dommage causé par des choses en garde. Cette approche avait déjà été renforcée par les Sections réunies de la Cour de cassation par l'arrêt n° 9449 de 2016, qui avait clarifié la nature de la responsabilité de la copropriété pour les dommages résultant de la garde des parties communes.

En matière de copropriété, le propriétaire de l'appartement endommagé par la chose commune assume la position de tiers qui subit un dommage pour le défaut d'entretien des parties communes, ce qui implique l'existence, à la charge des copropriétaires, d'une responsabilité de nature extracontractuelle, excluant l'applicabilité de la discipline des obligations réelles ; il en résulte que l'acquéreur d'un bien immobilier relevant d'une copropriété n'est pas tenu à réparation si le fait dommageable s'est produit avant son acquisition, le propriétaire de l'unité immobilière au moment du fait devant répondre du dommage.

Cette maxime est le cœur de la décision. Elle clarifie que le copropriétaire lésé est considéré comme un « tiers » par rapport à la copropriété, non pas en tant qu'étranger, mais parce que le dommage subi ne découle pas d'une inexécution contractuelle ou d'une violation des règles de copropriété internes, mais d'un fait illicite qui relève de la sphère de la responsabilité aquilienne (ou extracontractuelle). La conséquence la plus pertinente de cette qualification est que la responsabilité de la réparation du dommage ne se transfère pas automatiquement avec la propriété de l'immeuble.

L'acquéreur et les dommages préexistants : qui paie ?

La véritable nouveauté, ou plutôt, la cristallisation d'un principe d'un grand impact pratique, concerne la position de l'acquéreur d'un bien immobilier. L'ordonnance n° 16435/2025 affirme sans équivoque que « l'acquéreur d'un bien immobilier relevant d'une copropriété n'est pas tenu à réparation si le fait dommageable s'est produit avant son acquisition, le propriétaire de l'unité immobilière au moment du fait devant répondre du dommage ».

Ce principe est d'une extrême importance. Si la responsabilité était de nature réelle (liée donc à la propriété de la chose), l'obligation de réparer le dommage se transférerait avec l'immeuble, pesant sur le nouveau propriétaire. En revanche, la responsabilité étant extracontractuelle, elle est personnelle et naît à la charge de celui qui était propriétaire (et donc gardien des parties communes) au moment où le fait dommageable s'est produit. Ceci contraste, par exemple, avec l'article 63 des Dispositions d'exécution du Code civil, qui prévoit la solidarité de l'acquéreur pour les contributions de copropriété non payées par le vendeur au cours de l'année en cours et de l'année précédente, mais cette norme se réfère aux « charges » et non aux « dommages ».

Les implications pratiques sont multiples :

• **Pour l'acquéreur :** Protection accrue. Il ne devra pas prendre en charge les réparations pour des dommages survenus avant son entrée dans la copropriété, à condition que le fait dommageable soit antérieur à l'acquisition. Il est toutefois conseillé d'effectuer une diligence raisonnable avant l'achat.
• **Pour le vendeur :** Il doit être conscient que sa responsabilité pour les dommages dus à un défaut d'entretien des parties communes, survenus pendant la période où il était propriétaire, subsiste même après la vente du bien immobilier.
• **Pour la copropriété/l'administrateur :** Il est essentiel d'identifier précisément le moment où le dommage s'est produit afin d'identifier les personnes responsables. La communication et la documentation sont essentielles.

Conclusions : sécurité juridique et prudence dans les acquisitions

L'ordonnance de la Cour de cassation n° 16435 de 2025 représente un point d'ancrage dans le paysage du droit de la copropriété, consolidant l'orientation jurisprudentielle sur la nature extracontractuelle de la responsabilité pour les dommages dus à un défaut d'entretien des parties communes. Cette clarté est un avantage pour tous les acteurs de la copropriété, car elle réduit les incertitudes et les litiges potentiels liés au transfert de propriété.

Pour les futurs acquéreurs, le message est clair : la responsabilité pour les dommages préexistants ne se transfère pas. Cependant, il est toujours de bonne pratique de s'informer soigneusement sur l'état de l'immeuble et sur d'éventuels litiges en cours, éventuellement en demandant un rapport à l'administrateur, afin d'éviter d'éventuelles mauvaises surprises. Pour les vendeurs, c'est un avertissement à maintenir l'efficacité des parties communes et à gérer rapidement les éventuels problèmes, car leur responsabilité pour les faits dommageables ne s'éteint pas avec la cession du bien immobilier. Le cabinet d'avocats se tient à votre disposition pour toute clarification et assistance dans ces dynamiques complexes.