Daños por omisión de mantenimiento en comunidades de propietarios: la Casación con Auto n.º 16435 de 2025 aclara la responsabilidad extracontractual

La comunidad de propietarios es un microcosmos jurídico complejo, donde la coexistencia de propiedades exclusivas y partes comunes genera a menudo cuestiones delicadas, especialmente en lo que respecta a los daños derivados de la falta de mantenimiento. En este escenario, el Auto de la Corte de Casación n.º 16435, depositado el 18 de junio de 2025, se erige como un faro de claridad, delineando de forma nítida la naturaleza de la responsabilidad y sus consecuencias, especialmente para quien adquiere un inmueble. Esta resolución es de fundamental importancia para administradores, copropietarios y futuros compradores, ya que establece principios claros en materia de indemnización por daños y perjuicios.

La posición del perjudicado: un tercero respecto a la comunidad de propietarios

La cuestión central abordada por la Casación se refiere a la calificación jurídica del propietario de una unidad inmobiliaria que sufre daños a causa de la omisión de mantenimiento de las partes comunes del edificio. La Suprema Corte, con el Auto en cuestión, ha reiterado un principio ya consolidado: el propietario perjudicado no actúa como copropietario en sentido estricto, sino que asume la posición de un "tercero" que sufre un perjuicio. Esta distinción es crucial, ya que incide directamente en el tipo de responsabilidad aplicable.

Según la Casación, la responsabilidad que recae sobre los copropietarios por los daños derivados de la negligencia en las partes comunes es de tipo extracontractual. Esto significa que no se aplican las normas propias de las obligaciones reales, que vinculan a los copropietarios en virtud de su calidad de propietarios de las cuotas proporcionales y que se refieren, por ejemplo, al pago de los gastos comunitarios. En cambio, se recurre a las normas generales sobre responsabilidad civil, en particular al artículo 2043 del Código Civil, que establece el principio de "neminem laedere" (no dañar a nadie), y al artículo 2051 del Código Civil, relativo al daño causado por cosas en custodia. Este enfoque ya había sido reforzado por las Secciones Unidas de la Casación con la sentencia n.º 9449 de 2016, que había aclarado la naturaleza de la responsabilidad de la comunidad de propietarios por los daños derivados de la custodia de las partes comunes.

En materia de comunidades de propietarios, el propietario del piso dañado por la cosa común asume la posición de tercero que sufre un daño por la omisión de mantenimiento de partes comunes, lo que implica el surgimiento, a cargo de los copropietarios, de una responsabilidad de tipo extracontractual, con exclusión de la aplicabilidad de la disciplina de las obligaciones reales; de ello se desprende que el comprador de un inmueble perteneciente a una comunidad de propietarios no está obligado a la indemnización si el hecho dañoso se ha producido antes de su adquisición, debiendo responder del daño el propietario de la unidad inmobiliaria en el momento del hecho.

Esta máxima es el corazón de la resolución. Aclara que el copropietario perjudicado es considerado un "tercero" respecto a la comunidad de propietarios, no por ser ajeno, sino porque el daño sufrido no deriva de un incumplimiento contractual o de una violación de las normas internas de la comunidad, sino de un hecho ilícito que entra en el ámbito de la responsabilidad aquiliana (o extracontractual). La consecuencia más relevante de esta calificación es que la responsabilidad por la indemnización por daños y perjuicios no se transfiere automáticamente con la propiedad del inmueble.

El comprador y los daños preexistentes: ¿quién paga?

La verdadera novedad, o mejor dicho, la cristalización de un principio de gran impacto práctico, se refiere a la posición del comprador de un inmueble. El Auto n.º 16435/2025 afirma inequívocamente que "el comprador de un inmueble perteneciente a una comunidad de propietarios no está obligado a la indemnización si el hecho dañoso se ha producido antes de su adquisición, debiendo responder del daño el propietario de la unidad inmobiliaria en el momento del hecho".

Este principio es de suma importancia. Si la responsabilidad fuera de naturaleza real (ligada, es decir, a la propiedad de la cosa), la obligación de indemnizar el daño se transferiría con el inmueble, recayendo sobre el nuevo propietario. En cambio, al ser la responsabilidad extracontractual, es personal y surge a cargo de quien era propietario (y, por tanto, custodio de las partes comunes) en el momento en que se produjo el hecho dañoso. Esto se contrapone, por ejemplo, al artículo 63 de las Disposiciones de Aplicación del Código Civil, que prevé la solidaridad del comprador por las cuotas comunitarias no pagadas por el vendedor en el año en curso y en el anterior, pero esta norma se refiere a los "gastos" y no a los "daños".

Las implicaciones prácticas son múltiples:

• **Para el comprador:** Mayor protección. No deberá hacerse cargo de indemnizaciones por daños ocurridos antes de su ingreso en la comunidad, siempre que el hecho dañoso sea anterior a la adquisición. No obstante, se recomienda realizar una diligencia debida exhaustiva antes de la compra.
• **Para el vendedor:** Debe ser consciente de que su responsabilidad por los daños derivados de la omisión de mantenimiento de las partes comunes, ocurridos durante el período en que era propietario, persiste incluso después de la venta del inmueble.
• **Para la comunidad de propietarios/administrador:** Es fundamental identificar con precisión el momento en que se produjo el daño para determinar los sujetos responsables. La comunicación y la documentación son esenciales.

Conclusiones: certeza jurídica y prudencia en las adquisiciones

El Auto de la Casación n.º 16435 de 2025 representa un punto firme en el panorama del derecho de comunidades de propietarios, consolidando la orientación jurisprudencial sobre la naturaleza extracontractual de la responsabilidad por daños derivados de la omisión de mantenimiento de las partes comunes. Esta claridad es un beneficio para todos los actores de la comunidad de propietarios, ya que reduce las incertidumbres y las potenciales controversias relacionadas con la transmisión de la propiedad.

Para los futuros compradores, el mensaje es claro: la responsabilidad por los daños preexistentes no se transfiere. Sin embargo, siempre es una buena práctica informarse exhaustivamente sobre el estado del edificio y sobre posibles litigios en curso, quizás solicitando un informe al administrador, para evitar desagradables sorpresas. Para los vendedores, es una advertencia para mantener en eficiencia las partes comunes y gestionar oportunamente cualquier problema, ya que su responsabilidad por los hechos dañosos no se extingue con la cesión del inmueble. El Despacho de Abogados se pone a disposición para aclaraciones y asistencia en estas complejas dinámicas.