Комментарий к Постановлению № 22656 от 2024 года: Недействительность предварительного договора купли-продажи и разрешения на строительство

Постановление № 22656 от 9 августа 2024 года, вынесенное Кассационным судом, затрагивает тему, имеющую большое значение в области гражданского права, в частности, касающуюся действительности договоров купли-продажи недвижимости. Центральный вопрос заключается в том, может ли недействительность, предусмотренная ст. 40 Закона № 47 от 1985 года, распространяться на предварительные договоры купли-продажи недвижимости, не имеющей необходимого разрешения на строительство.

Нормативный контекст

Закон № 47 от 1985 года регулирует вопросы, связанные со строительством, и, в частности, устанавливает, что сделки, касающиеся недвижимости без разрешения на строительство, являются недействительными. Однако Суд разъяснил, что такая недействительность применяется исключительно к договорам с передаточным эффектом, таким как окончательные договоры купли-продажи, а не к предварительным договорам, которые имеют иную, обязательственную силу.

Недействительность согласно ст. 40 Закона № 47 от 1985 года – Сфера применения – Предварительный договор купли-продажи недвижимости, построенной без разрешения на строительство – Исключение – Обоснование. Санкция недействительности, предусмотренная ст. 40 Закона № 47 от 1985 года для сделок, касающихся недвижимости без необходимого разрешения на строительство, применяется только к договорам с передаточным эффектом, а не к договорам с обязательственной силой, таким как предварительный договор купли-продажи, не только на основании буквального толкования нормы, но и потому, что декларация, указанная в ст. 40, п. 2 того же закона, в случае недвижимости, построенной до 1 сентября 1967 года, или выдача разрешения на легализацию могут быть получены после предварительного договора.

Анализ Постановления

Суд, рассматривая вопрос, подчеркнул, что различие между договорами с передаточным эффектом и договорами с обязательственной силой имеет фундаментальное значение для понимания применения недействительности. Действительно, в случае предварительного договора купли-продажи стороны обязуются заключить окончательный договор в будущем, и недействительность не может быть заявлена на этой стадии, особенно учитывая, что разрешение на легализацию может быть получено даже после подписания предварительного договора.

• Недействительность применяется только к окончательным договорам.
• Предварительные договоры сохраняют силу даже при отсутствии разрешения.
• Возможность получения разрешения на легализацию после предварительного договора.

Заключения

Постановление № 22656 от 2024 года представляет собой важное разъяснение по вопросам предварительных договоров и разрешений на строительство. Оно подчеркивает необходимость внимательного толкования норм и договоров, указывая, что недействительность, которая может показаться немедленным решением юридических проблем, должна применяться с осторожностью, чтобы избежать ущерба для переговоров между сторонами и действительности их соглашений. Практические последствия этого постановления могут повлиять на многих участников рынка недвижимости и их клиентов, делая юридическую консультацию в этих областях крайне важной.