Zyski ze sprzedaży gruntów: Orzeczenie Sądu Kasacyjnego nr 16047/2025 wyjaśnia art. 67 TUIR

Włoski system podatkowy często charakteryzuje się złożonością, szczególnie w zakresie opodatkowania zysków kapitałowych z nieruchomości. Orzeczenie Sądu Kasacyjnego nr 16047 z dnia 16 czerwca 2025 r., w którym zmierzyli się ze sobą Prokuratura Generalna Państwa (A.) i pan C., stanowi fundamentalne wyjaśnienie. To orzeczenie, oddalając decyzję Regionalnej Komisji Podatkowej w Bolonii, interpretuje artykuł 67, ustęp 1, litera b) Dekretu Prezydenta Republiki nr 917 z 1986 r. (TUIR) w odniesieniu do sprzedaży gruntów.

Grunt pod zabudowę czy grunt z budynkiem: Kluczowe rozróżnienie

Artykuł 67, ustęp 1, litera b) TUIR opodatkowuje zyski ze sprzedaży gruntów nadających się do zabudowy, mając na celu opodatkowanie wzrostu wartości urbanistycznej. Sąd Kasacyjny rozpatrzył, czy sprzedaż gruntu z istniejącym budynkiem, nawet jeśli przeznaczonym do rozbiórki i odbudowy, podlega takiemu opodatkowaniu. Sąd udzielił jasnej odpowiedzi, ograniczając opodatkowanie.

W kwestii opodatkowania zysków wynikających z wykorzystania gruntu, sprzedaż nie dotycząca gruntu nadającego się do zabudowy, lecz takiego, na którym znajduje się budynek uznany za już istniejący, nie podlega zakresowi zastosowania art. 67, ust. 1, lit. b) D.P.R. nr 917 z 1986 r., nawet jeśli zbywca złożył wniosek o pozwolenie na budowę w celu rozbiórki i odbudowy nieruchomości, a nabywca wystąpił o jego przepisanie, ponieważ istotne jest pierwotne przeznaczenie budowlane nadane niezagospodarowanemu obszarowi w ramach planowania urbanistycznego, a nie to przywrócone w wyniku interwencji, dokonanej przez zbywcę lub nabywcę, na obszarze już zabudowanym.

Ta sentencja jest rozstrzygająca. Sąd Kasacyjny stwierdza, że zysk kapitałowy podlegający opodatkowaniu zgodnie z artykułem 67, ustęp 1, litera b) TUIR ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, którego wzrost wartości wynika z pierwotnego przeznaczenia pod zabudowę. Jeśli na gruncie znajduje się już budynek, sprzedaż nie wchodzi w zakres tej kategorii, nawet jeśli planuje się jego rozbiórkę i odbudowę. Kluczowe jest "pierwotne przeznaczenie budowlane nadane niezagospodarowanemu obszarowi w ramach planowania urbanistycznego". Przepis ten opodatkowuje wartość dodaną obszaru, który z "niezagospodarowanego" staje się "nadającym się do zabudowy" w ramach planowania, a nie rekultywację obszaru już zabudowanego. Kluczowe punkty:

• Sprzedaż obszaru z istniejącym budynkiem: nie podlega opodatkowaniu jako zysk z gruntu pod zabudowę.
• Wyłączenie nawet w przypadku, gdy zbywca rozpoczął procedury rozbiórki/odbudowy.
• Wniosek nabywcy o przepisanie pozwolenia: nieistotny.
• Istotne jest pierwotne przeznaczenie urbanistyczne gruntu, jeśli był wolny od zabudowy.

Wnioski i uwagi praktyczne

Orzeczenie nr 16047/2025 Sądu Kasacyjnego wyjaśnia kluczowy aspekt dla rynku nieruchomości. Ten kierunek orzecznictwa jest fundamentalny dla operatorów branżowych. Obecność budynku przekształca przedmiot sprzedaży z "gruntu pod zabudowę" w "nieruchomość z budynkiem", zmieniając reżim podatkowy. Aby bezpiecznie poruszać się w tej materii i zapewnić prawidłowe planowanie, niezbędna jest specjalistyczna porada prawna i podatkowa.