破毀院令第16394/2025号：全区分所有者が法的距離の遵守を求める権利を有する
区分所有法は、その境界を定める規範と判例の解釈に彩られた複雑な宇宙です。最も議論されている問題の一つは、共通の利益を保護するために訴訟を起こす資格です。2025年6月18日付破毀院令第16394号により、破毀院は法的距離に関する基本原則を明確にし、すべての区分所有者および管理者にとって実務上非常に重要な原則を確立しました。
C対Fの当事者による最高裁判所の判決は、2019年8月19日付ミラノ控訴裁判所の以前の判決を差し戻し、過去に表明された原則を強く再確認しましたが、その影響から常に注意を払う価値があります。
法的枠組み：法的距離と区分所有
法的距離の問題は、主に民法第873条によって規定されており、隣接する土地上の建物は、一体化または隣接していない限り、地域の規制による別の規定がない限り、3メートル以上の距離を保たなければならないと定めています。この規範に加え、市町村の建築規制や、建物間の不可侵の距離を定める1968年令第1444号などの特別規定が追加されます。
区分所有の文脈では、これらの規範の適用は特に複雑になります。区分所有建物は、その性質上、民法第1117条で定められているように、専有部分と共有部分からなる複雑な単位です。外部の建物が法的距離に違反した場合、自然に疑問が生じます。建物を守る資格があるのは誰か？違反に直接影響を受ける不動産ユニットの所有者だけか、それともすべての区分所有者か？
破毀院令第16394/2025号の要旨：基本原則
破毀院は、2025年令第16394号により、2012年令第21486号の同様の要旨によって証言されているように、すでに確立された傾向を再確認し、明確かつ曖昧さのない回答を提供しました。以下に要旨を全文示します。
区分所有建物の場合、法的距離に違反する建物（本件では1968年令第1444号の規定）に直接面する専有部分の所有者だけでなく、すべての区分所有者が、建物全体を保護することを目的とする距離に関する規定の遵守を求める権利を有します。
この原則は極めて重要です。裁判所は、法的距離に関する規範は個々の専有財産を保護するのではなく、建物全体を保護することを目的としていると強調しています。これは、これらの距離の違反が、違法な建物に直接面している人々の部分だけでなく、区分所有建物全体の安定性、建築的景観、および健全性に影響を与えることを意味します。したがって、各区分所有者は、共有の参加者および共有部分の共同所有者（民法第1105条および第1117条）として、距離の回復のための訴訟を提起する正当かつ直接的な利益を有します。
区分所有者および管理者への実務的影響
この判決の結果は重要です。
- 広範な資格：違法な建物に最も近いアパートの所有者である必要はありません。どの区分所有者でも法的措置を講じることができ、建物の保護が強化されます。
- 包括的な保護：目標は、不動産ユニットのすべての所有者に属する財産である区分所有建物の完全性を保護することです。
- 管理者の役割：判決は個々の区分所有者の資格について言及していますが、管理者は民法第1131条に基づき、建物の共有部分に関する保全行為を行う権限を有します。したがって、管理者は、総会決議の後、または緊急の場合には、自律的に、法的距離の保護のために行動を求められる可能性があります。
- 訴訟の有効性の向上：複数の個人が行動できる可能性は、距離の違反が実際に異議を唱えられ、修正される可能性を高め、建築違反を防ぎ、不動産の品位と安全性を維持します。
結論
破毀院令第16394/2025号は、基本原則を再確認しています。区分所有における法的距離の保護は、個々の財産を超え、建物全体、したがってそのすべての所有者に関わる利益です。この解釈は、区分所有建物の保護を強化し、都市計画および民法が遵守されることを保証し、各区分所有者が共通財産の防衛に積極的に貢献できるようにします。これは、区分所有に住む人々やその管理に関わる人々にとって重要なリマインダーであり、集団的権利を保護するために警戒し、準備ができていることの重要性を強調しています。
