L’assegnazione della casa familiare in affitto pone due problemi collegati ma diversi: chi può continuare ad abitare nell’immobile dopo la separazione e chi diventa titolare del contratto di locazione. Se il contratto è intestato all’altro coniuge, potresti chiederti se serve il consenso del proprietario, chi deve pagare il canone e che cosa accade quando cambiano le esigenze dei figli.

Ti spiego come distinguere l’assegnazione della casa dal subentro nella locazione, quali fatti orientano la decisione e perché un accordo incompleto può creare difficoltà anche quando entrambi i coniugi sono d’accordo. Vedremo inoltre che cosa cambia se non ci sono figli, se il contratto è cointestato, se esistono canoni arretrati o se viene chiesta la revoca. Le regole sostanziali sono nazionali e valgono anche quando l’abitazione si trova a Milano.

Assegnazione della casa e contratto di affitto sono due piani distinti

L’assegnazione tutela l’abitazione familiare, cioè il luogo nel quale si è svolta in modo stabile la vita della famiglia. Non attribuisce la proprietà dell’immobile e non crea un nuovo diritto più ampio di quello derivante dalla locazione. Il coniuge assegnatario può utilizzare la casa nei limiti del contratto esistente, della sua durata e della sua destinazione abitativa.

Il criterio prioritario è l’interesse dei figli. L’articolo 337-sexies del codice civile collega il godimento della casa alla loro esigenza di conservare l’ambiente domestico nel quale vivono. Il testo è consultabile nell’articolo 55 del decreto legislativo 154/2013, che ha introdotto l’articolo 337-sexies. L’assegnazione non è quindi un premio per un genitore né una sanzione per l’altro.

Il contratto regola invece il rapporto con il proprietario. Stabilisce il canone, gli oneri accessori, la durata, le modalità di pagamento e gli altri obblighi del conduttore. La separazione può cambiare la persona che occupa la posizione di conduttore, ma non cancella le clausole valide né prolunga automaticamente la locazione.

Quando la casa in affitto può essere assegnata

La presenza dei figli è normalmente decisiva. Il giudice considera dove vivono i figli minori e, quando ricorrono i presupposti, i figli maggiorenni non economicamente autosufficienti. Conta la loro convivenza effettiva e stabile, non la sola residenza anagrafica. Anche con affidamento condiviso, la casa può essere assegnata al genitore presso il quale i figli mantengono il proprio centro abituale di vita.

L’assegnazione non segue automaticamente l’affidamento. Il giudice deve verificare se la permanenza proprio in quella casa conserva per i figli relazioni, abitudini e riferimenti quotidiani meritevoli di tutela. Un immobile mai utilizzato come abitazione familiare, una seconda casa o un appartamento lasciato da tempo non acquistano questa funzione soltanto perché uno dei genitori desidera abitarvi.

Senza figli la debolezza economica non basta. Il giudice non assegna di regola la casa locata a un coniuge soltanto perché ha un reddito inferiore o maggiori difficoltà nel trovare un altro alloggio. Questi elementi possono incidere sugli accordi economici della separazione, ma non trasformano l’assegnazione in una forma di mantenimento in natura.

I coniugi possono però raggiungere un accordo. Anche in assenza di figli possono stabilire, in un accordo di separazione idoneo a produrre effetti, che uno di loro continui ad abitare nell’immobile e subentri nella locazione. È importante indicare chiaramente chi resta, da quale momento, chi paga canone e spese e come vengono gestite eventuali somme maturate in precedenza.

Come avviene il subentro nel contratto di locazione

Il coniuge assegnatario succede nel contratto quando la casa gli viene attribuita dal giudice, oppure quando il subentro è previsto nell’accordo di separazione. L’articolo 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392 disciplina questa successione; il testo originario è disponibile nella Gazzetta Ufficiale della legge sulle locazioni urbane.

Non occorre stipulare una nuova locazione. Il subentro opera nel rapporto già esistente: restano quindi fermi, salvo diverso accordo con il proprietario, il canone, la durata residua e le condizioni contrattuali. Il locatore non può subordinare la successione prevista dalla legge alla sottoscrizione di un contratto completamente nuovo, ma conserva tutti i diritti derivanti dalla locazione in corso.

La regola vale anche per il contratto cointestato. La Corte di cassazione ha chiarito che l’assegnazione determina la cessione legale del contratto al coniuge assegnatario e l’uscita dell’altro dal rapporto, anche quando entrambi avevano firmato la locazione. Il principio è riepilogato nella rassegna della Cassazione sulla sentenza n. 28615 del 7 novembre 2019.

Il proprietario deve essere informato senza ritardi. La mancata conoscenza del subentro non impedisce che esso si produca, ma può incidere sulla possibilità di opporlo al locatore e genera facilmente contestazioni su pagamenti e comunicazioni. È quindi opportuno trasmettere formalmente il provvedimento o l’accordo efficace, indicando i dati del nuovo conduttore e chiedendo conferma delle modalità di pagamento.

Chi paga il canone, le spese e gli arretrati

Dal subentro il canone grava sul coniuge assegnatario nei rapporti con il locatore. Diventando conduttore, deve rispettare scadenze, aggiornamenti validamente previsti e obblighi relativi agli oneri accessori. Il fatto che l’altro coniuge versi un assegno di mantenimento per il coniuge o per i figli non cambia, da solo, il soggetto dal quale il proprietario può pretendere i futuri pagamenti.

I rapporti tra i coniugi restano separati. L’accordo o il provvedimento può considerare il costo dell’abitazione nel determinare il contributo per i figli o gli altri rapporti economici. Una previsione secondo cui l’altro genitore versa una somma destinata anche alla casa non lo rende però nuovamente conduttore e non sostituisce il pagamento dovuto al locatore.

Gli arretrati non scompaiono con l’assegnazione. Per capire chi ne risponde occorre considerare quando sono maturati, chi aveva sottoscritto il contratto, se vi era una responsabilità comune e quando il subentro è divenuto opponibile al proprietario. Conviene separare espressamente i debiti anteriori dai canoni successivi, evitando formule generiche come “tutte le spese saranno a carico di chi resta”.

Anche il deposito cauzionale richiede chiarezza. La somma resta collegata alla locazione e, di regola, non viene restituita dal proprietario mentre il contratto continua. Se era stata versata dall’altro coniuge, l’eventuale regolazione economica tra le parti deve essere affrontata separatamente, senza pretendere dal locatore una restituzione anticipata non prevista.

Revoca dell’assegnazione e limiti della tutela

L’assegnazione può essere modificata o revocata quando cambiano i fatti che la giustificavano. Ciò può accadere se i figli trasferiscono stabilmente altrove la propria vita, raggiungono l’autosufficienza economica oppure se l’assegnatario non abita più nella casa. Non basta una breve assenza per studio, lavoro o cura: conta la perdita effettiva del collegamento stabile con l’abitazione.

Una nuova convivenza non produce una revoca automatica. Lo stesso vale per il nuovo matrimonio dell’assegnatario. La Corte costituzionale ha chiarito che questi fatti devono essere valutati insieme all’interesse dei figli, anziché provocare da soli la cessazione immediata del diritto. Il principio è illustrato nella sentenza della Corte costituzionale n. 308 del 2008.

La locazione può cessare nonostante l’assegnazione. Il provvedimento familiare non obbliga il proprietario a proseguire il contratto oltre la durata prevista e non impedisce una disdetta valida, una risoluzione per morosità o altre iniziative consentite dalla legge. Per questo continuare a pagare regolarmente il canone resta essenziale anche durante una separazione conflittuale.

La revoca va coordinata con il contratto. Non è prudente presumere che, cessata l’assegnazione, l’ex coniuge originariamente intestatario torni automaticamente nella posizione di conduttore. Il provvedimento, le intenzioni delle parti e i rapporti con il proprietario devono indicare chi continuerà eventualmente la locazione oppure come e quando l’immobile sarà rilasciato.

Accordo, decisione del giudice e soluzioni alternative

Un accordo completo riduce i conflitti successivi. Dovrebbe individuare il coniuge che resta nella casa, la decorrenza del subentro, il pagamento di canone e utenze, la sorte degli arretrati e del deposito, nonché la comunicazione al locatore. Se vi sono figli, l’accordo deve essere coerente con la loro dimora abituale e con l’organizzazione dei tempi con ciascun genitore.

In mancanza di accordo decide il giudice sulla base dell’interesse dei figli e delle circostanze concrete. Nel frattempo, l’abbandono improvviso della casa o la sospensione del canone possono produrre conseguenze difficili da correggere. È preferibile mantenere pagamenti tracciabili e distinguere ciò che riguarda il rapporto familiare da ciò che è dovuto al proprietario.

Restare nell’immobile non è sempre l’unica soluzione. Se il canone è divenuto insostenibile, si possono confrontare la prosecuzione della locazione, il recesso secondo contratto e legge, una risoluzione concordata o il trasferimento in un’abitazione compatibile con le esigenze dei figli. La scelta deve coordinare tempi, costi e rapporti con il locatore, senza considerare l’assegnazione come una protezione illimitata.

Domande frequenti

Il proprietario può rifiutare il mio subentro?

Non può rifiutare la successione prevista dalla legge se esiste un provvedimento di assegnazione o un accordo di separazione efficace che attribuisce la casa al coniuge non intestatario. Deve però essere informato formalmente. Restano validi i suoi diritti relativi a canone, scadenza, morosità e altri inadempimenti del contratto.

Chi paga l’affitto dopo l’assegnazione?

Verso il proprietario paga il coniuge subentrato, che assume la posizione di conduttore. L’altro genitore può essere tenuto a contribuire alle necessità dei figli o ai rapporti economici stabiliti nella separazione, ma questo obbligo interno non modifica automaticamente il soggetto responsabile del pagamento del canone nei confronti del locatore.

Posso ottenere la casa in affitto se non abbiamo figli?

Non basta essere il coniuge economicamente più debole. Senza figli da tutelare, il giudice non utilizza normalmente l’assegnazione per garantire un alloggio a uno dei coniugi. Potete tuttavia prevedere in un accordo di separazione efficace che uno solo resti nell’immobile e subentri nel contratto, disciplinando anche costi e arretrati.

Una nuova convivenza fa perdere subito la casa?

No, la revoca non è automatica. La nuova convivenza o il nuovo matrimonio richiedono una valutazione dell’interesse dei figli e dell’effettiva funzione ancora svolta dall’abitazione. Se i figli continuano a viverci stabilmente, il giudice deve considerare le loro esigenze; se il collegamento con la casa è cessato, la revoca diventa più concreta.

Che cosa accade se il contratto scade o il canone non viene pagato?

L’assegnazione non prolunga il contratto e non protegge dalle conseguenze della morosità. Il proprietario conserva le iniziative consentite dalla disciplina delle locazioni. In presenza di difficoltà economiche è opportuno affrontare subito sia il rapporto con il locatore sia la revisione degli accordi familiari, senza sospendere unilateralmente i pagamenti.

Definire con precisione casa e locazione

Il passaggio decisivo è coordinare i due rapporti: quello tra i coniugi o genitori e quello con il proprietario. Un provvedimento chiaro, pagamenti tracciabili e una comunicazione tempestiva evitano che l’assegnazione resti corretta sul piano familiare ma incerta nella gestione dell’affitto. Se devi impostare un accordo o affrontare una contestazione relativa a una casa familiare in affitto a Milano, puoi contattarmi per esaminare le alternative pertinenti.