Εκτέλεση και δικαιώματα του τρίτου αγοραστή: σχολιασμός της Διάταξης υπ' αριθ. 9369/2024

Η πρόσφατη Διάταξη υπ' αριθ. 9369/2024, που εκδόθηκε από τον Άρειο Πάγο, θίγει ένα κρίσιμο θέμα στο ιταλικό αστικό δίκαιο: τα δικαιώματα του τρίτου αγοραστή υποθηκευμένων ακινήτων σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Αυτή η απόφαση εντάσσεται σε ένα σύνθετο νομικό πλαίσιο, όπου οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα και οι διατάξεις περί αναγκαστικής εκτέλεσης πρέπει να ερμηνεύονται κατά τρόπο που να διασφαλίζεται η δίκαιη προστασία των εμπλεκομένων μερών.

Τα δικαιώματα του τρίτου αγοραστή

Σύμφωνα με όσα ορίζονται από τον Άρειο Πάγο, ο τρίτος αγοραστής υποθηκευμένων ακινήτων, ο οποίος έχει μεταγράψει τον τίτλο αγοράς του πριν από την έναρξη της διαδικασίας εκτέλεσης, έχει το δικαίωμα να προβάλει κατά του πιστωτή όλες τις ενστάσεις που θα μπορούσε να προβάλει ο οφειλέτης. Η αρχή αυτή βασίζεται στο άρθρο 2859 του Αστικού Κώδικα, το οποίο ορίζει ότι ο τρίτος δεν μπορεί να τιμωρηθεί για την αδράνεια του οφειλέτη.

• Ο τρίτος αγοραστής δεν συμμετέχει στη δίκη καταδίκης του οφειλέτη.
• Μπορεί να προβάλει ενστάσεις ακόμη και αν αυτές έχουν αποκλειστεί για τον οφειλέτη λόγω του δεδικασμένου.
• Η προτεραιότητα της μεταγραφής του τίτλου αγοράς είναι θεμελιώδης για τη νομιμοποίηση τέτοιων αντιρρήσεων.

Γενικά. Ο τρίτος αγοραστής υποθηκευμένων ακινήτων, με πράξη που έχει μεταγραφεί πριν από την άσκηση της αγωγής καταδίκης του οφειλέτη, εάν δεν έχει συμμετάσχει στην αντίστοιχη δίκη, μπορεί να προβάλει κατά του επισπεύδοντος πιστωτή, σύμφωνα με το άρθρο 2859 του Αστικού Κώδικα, όλες τις ενστάσεις που θα μπορούσε να προβάλει ο οφειλέτης χωρίς τον αποκλεισμό του δεδικασμένου, καθώς δεν μπορούν να αποδοθούν στον τρίτο οι αρνητικές συνέπειες της αδράνειας του οφειλέτη, με συνέπεια η αντίρρησή του στην αναγκαστική εκτέλεση ακινήτου να μπορεί να βασίζεται ακόμη και σε άμυνες που θα ήταν αποκλεισμένες για τον οφειλέτη, εφόσον προέρχονται από το δεδικασμένο που έχει σχηματιστεί εις βάρος του.

Συνέπειες της απόφασης

Αυτή η απόφαση έχει σημαντική βαρύτητα, καθώς διευκρινίζει ότι ο τρίτος αγοραστής δεν είναι απλώς παθητικός παρατηρητής στη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης. Πράγματι, η δυνατότητα προβολής ενστάσεων που ο οφειλέτης δεν μπορεί πλέον να προβάλει λόγω του αποκλεισμού του δεδικασμένου προσφέρει σημαντική προστασία για τα συμφέροντα του τρίτου, ο οποίος θα μπορούσε να βρεθεί σε ευάλωτη θέση εάν οι άμυνές του δεν αναγνωρίζονταν.

Συμπεράσματα

Συμπερασματικά, η Διάταξη υπ' αριθ. 9369/2024 αποτελεί ένα σημαντικό βήμα στην προστασία των δικαιωμάτων των τρίτων αγοραστών στο πλαίσιο των αναγκαστικών εκτελέσεων. Ο Άρειος Πάγος τόνισε την αρχή ότι η προστασία των δικαιωμάτων όσων αγοράζουν υποθηκευμένα ακίνητα πρέπει να διασφαλίζεται, αποτρέποντας την παθητικότητα του οφειλέτη να βλάψει τα νόμιμα συμφέροντα ενός τρίτου. Είναι, επομένως, θεμελιώδες να δοθεί προσοχή στην προτεραιότητα της μεταγραφής και στις ενστάσεις που μπορούν να εγερθούν, ώστε να γίνονται σεβαστά τα δικαιώματα όλων των εμπλεκομένων στο δικαστήριο.