Пільга на придбання першого житла та купівля кількох об'єктів нерухомості: умови, визначені Постановою Касаційного суду № 15422/2025

Придбання першого житла є для багатьох важливим кроком, і для полегшення цього значного інвестиційного процесу законодавець передбачив спеціальні податкові пільги. Однак, ситуації не завжди бувають прямолінійними, особливо коли приймається рішення про придбання кількох об'єктів нерухомості з метою їх об'єднання в єдине житло. Саме на цьому делікатному балансі висловився Касаційний суд своєю Постановою № 15422 від 10 червня 2025 року, надавши важливі роз'яснення для платників податків та фахівців галузі.

Питання множинної купівлі та пільга на перше житло

Податкова пільга, пов'язана з придбанням "першого житла", є опорою нашої податкової системи, спрямованою на стимулювання доступу до власності на нерухомість. Законодавство передбачає значні зниження податків (реєстраційного, іпотечного та кадастрового) для тих, хто купує житло, що відповідає певним вимогам. Але що відбувається, коли покупець вирішує придбати одночасно не один, а кілька об'єктів нерухомості з наміром об'єднати їх в єдине житло? Практика та судова практика часто обговорювали це питання, намагаючись узгодити пільгову мету з необхідністю запобігання зловживанням.

Касаційний суд у розглянутій постанові підтвердив фундаментальний принцип, який розсіює будь-які сумніви. У конкретному випадку суперечка виникла між Д. Д'А. та податковою адміністрацією, а Податкова комісія регіону Л'Аквіла відхилила позов Д. Д'А. Верховний суд підтвердив позицію, висловлену в попередніх рішеннях (наприклад, № 10011 від 2009 року), точно визначивши умови для отримання пільги.

Пільга "перше житло" - Купівля кількох об'єктів нерухомості - Умови - Єдине житлове приміщення не класу люкс - Необхідність - Термін для об'єднання - Максимальний термін податкових перевірок - Застосовність. Щодо податкових пільг, то переваги для придбання "першого житла" визнаються також за наявності одночасної купівлі кількох об'єктів нерухомості, призначених для об'єднання в єдине житлове приміщення не класу люкс, і передбачають фактичне здійснення такого об'єднання протягом трирічного терміну, наданого податковій адміністрації для проведення перевірок, після закінчення якого це вже не буде можливим.

Ця теза є надзвичайно важливою. Вона чітко встановлює, що пільга "перше житло" може бути поширена також на тих, хто одночасно купує кілька об'єктів нерухомості, за умови, що вони призначені для створення єдиного житла, і це житло не належить до категорії "житла класу люкс". Ключовим моментом є те, що фізичне та кадастрове об'єднання об'єктів нерухомості має фактично відбутися. Але не тільки: Касаційний суд встановлює чіткий часовий ліміт для цього об'єднання.

Ключова роль об'єднання та терміни перевірок

Постанова № 15422/2025 підкреслює, що фактичне об'єднання об'єктів нерухомості в єдине житло не класу люкс є обов'язковою умовою для збереження податкової пільги. Це об'єднання не може бути лише наміром, а має бути реалізоване протягом певного періоду. Суд визначає цей термін як трирічний період, наданий податковій адміністрації для проведення перевірок. Цей термін встановлений статтею 76 Декрету Президента № 131 від 26.04.1986, що є Зведеним законом про положення, що стосуються реєстраційного податку, який регулює терміни для перевірки та коригування актів.

Це означає, що платник податків, який має намір скористатися пільгою "перше житло", купуючи кілька об'єктів для об'єднання, повинен забезпечити завершення робіт з об'єднання та відповідних кадастрових процедур протягом трьох років з дати реєстрації акту купівлі. Після закінчення цього терміну податкова адміністрація вже не матиме можливості перевірити фактичне здійснення об'єднання і, відповідно, пільга може бути скасована з нарахуванням відповідних штрафів.

• Одночасна купівля: Дозволяється купувати кілька об'єктів нерухомості.
• Єдине призначення: Об'єкти повинні бути призначені для формування єдиного житла.
• Не класу люкс: Житло, що виникло в результаті об'єднання, не повинно належати до категорій житла класу люкс.
• Фактичне об'єднання: Фізичне та кадастрове об'єднання повинно реально відбутися.
• Трирічний термін: Об'єднання повинно бути завершено протягом трьох років, наданих податковій адміністрації для перевірок.

Важливо, щоб платник податків усвідомлював ці терміни та діяв завчасно, можливо, залучаючи консультації фахівців (інженерів, архітекторів, геодезистів) для проектування та виконання робіт, а також юридичних та податкових консультантів для правильного ведення адміністративних та податкових справ.

Висновок та практичні наслідки

Постанова Касаційного суду № 15422/2025 пропонує важливе підтвердження та застереження для тих, хто планує купувати житло. З одного боку, підтверджується можливість скористатися пільгою "перше житло" навіть у разі множинної купівлі, з іншого боку, наголошується на необхідності реального та своєчасного об'єднання об'єктів нерухомості. Чіткість цього рішення є критично важливою для уникнення суперечок з податковою службою та для забезпечення правильного застосування пільгових норм. Платники податків повинні ретельно планувати операцію, враховуючи не тільки купівлю, але й технічні та бюрократичні терміни, необхідні для об'єднання. Проактивний та інформований підхід є ключем до повного використання податкових пільг без неприємних сюрпризів.