Poreska olakšica za kupovinu prve nekretnine i kupovina više nepokretnosti: Uslovi definisani Naredbom Kasacionog suda br. 15422/2025

Kupovina prve nekretnine predstavlja ključni korak za mnoge, a zakonodavac je predvideo posebne poreske olakšice kako bi se olakšala ova značajna investicija. Međutim, situacije nisu uvek jednostavne, naročito kada se odluči za kupovinu više stambenih jedinica sa namerom njihovog spajanja u jedinstveno stanovanje. Upravo o ovoj osetljivoj ravnoteži izjasnio se Kasacioni sud Naredbom br. 15422 od 10. juna 2025. godine, pružajući suštinska pojašnjenja poreskim obveznicima i profesionalcima u sektoru.

Pitanje kupovine više nepokretnosti i poreske olakšice za prvu nekretninu

Poreski benefiti povezani sa kupovinom "prve nekretnine" su stub našeg poreskog sistema, sa ciljem podsticanja pristupa vlasništvu nad nepokretnostima. Propisi predviđaju značajna smanjenja poreza (registracioni, hipotekarni i katastarski) za one koji kupuju stan koji ispunjava određene uslove. Ali šta se dešava kada kupac odluči da istovremeno kupi ne jednu, već više stambenih jedinica, sa namerom njihovog spajanja u jedinstveno stanovanje? Praksa i sudstvo su često raspravljali o ovom pitanju, pokušavajući da pomire cilj olakšica sa potrebom sprečavanja zloupotreba.

Kasacioni sud je, u presudi o kojoj je reč, ponovio fundamentalni princip koji otklanja sve sumnje. U konkretnom slučaju, spor je vođen između D. D'A. i poreske uprave, a Poreska komisija regiona Abruzo odbila je žalbu D. D'A. Vrhovni sud je potvrdio stav iznet u prethodnim presudama (kao što je br. 10011 iz 2009. godine), precizno definišući uslove za ostvarivanje olakšica.

Poreska olakšica "prva nekretnina" - Kupovina više stambenih jedinica - Uslovi - Jedinstvena stambena jedinica koja nije luksuzna - Neophodnost - Rok za spajanje - Maksimalni rok za poreske kontrole - Primena. U pogledu poreskih olakšica, benefiti za kupovinu "prve nekretnine" priznaju se i u slučaju istovremene kupovine više stambenih jedinica koje će biti pretvorene u jedinstvenu stambenu jedinicu koja nije luksuzna, i podrazumevaju stvarno ostvarivanje tog spajanja u roku od tri godine koji je priznat poreskoj upravi za vršenje kontrola, nakon čega više ne bi bilo moguće.

Ova maksima je od izuzetne važnosti. Ona jasno utvrđuje da se poreska olakšica "prva nekretnina" može proširiti i na one koji istovremeno kupuju više stambenih jedinica, pod uslovom da su one namenjene formiranju jedinstvenog stana i da taj stan ne spada u kategoriju "luksuznih stanova". Ključna tačka je da se fizičko i katastarsko spajanje stambenih jedinica mora stvarno izvršiti. Ali ne samo to: Kasacioni sud postavlja vrlo precizan vremenski rok za ovo spajanje.

Ključna uloga spajanja i rokovi za kontrolu

Naredba br. 15422/2025 naglašava da je stvarno spajanje stambenih jedinica u jedinstveni stan koji nije luksuzan neophodan uslov za zadržavanje poreskog benefita. Ovo spajanje ne može biti samo namera, već se mora ostvariti u određenom periodu. Sud određuje ovaj rok kao trogodišnji period koji je dat poreskoj upravi za vršenje kontrola. Ovaj rok je utvrđen članom 76. Uredbe predsednika Republike od 26. aprila 1986. godine br. 131, Jedinstvenog teksta odredbi koje se odnose na registracioni porez, koji reguliše rokove za proveru i ispravku akata.

To znači da poreski obveznik koji namerava da iskoristi poresku olakšicu "prva nekretnina" kupovinom više nepokretnosti za spajanje, mora osigurati da su radovi na spajanju i odgovarajuće katastarske procedure završeni u roku od tri godine od datuma registracije akta o kupovini. Nakon isteka ovog roka, poreska uprava više neće imati mogućnost da proveri stvarno ostvarenje spajanja i, posledično, beneficija bi mogla biti povučena uz primenu odgovarajućih sankcija.

• Istovremena kupovina: Dozvoljeno je kupiti više stambenih jedinica.
• Jedinstvena namena: Jedinice moraju biti namenjene formiranju jedinstvenog stana.
• Nije luksuzno: Stan koji nastaje spajanjem ne sme spadati u kategorije luksuznih stanova.
• Stvarno spajanje: Fizičko i katastarsko spajanje mora se stvarno dogoditi.
• Trogodišnji rok: Spajanje mora biti završeno u roku od tri godine koji je dat poreskoj upravi za kontrole.

Ključno je da poreski obveznik bude svestan ovih rokova i da deluje na vreme, eventualno uz pomoć profesionalaca (inženjera, arhitekata, geometara) za projektovanje i izvođenje radova, te pravnih i poreskih savetnika za pravilno upravljanje administrativnim i poreskim procedurama.

Zaključci i praktične implikacije

Naredba Kasacionog suda br. 15422/2025 nudi važnu potvrdu i upozorenje za one koji se spremaju da kupe nekretninu. Dok se s jedne strane ponavlja mogućnost korišćenja poreske olakšice "prva nekretnina" čak i u slučaju kupovine više nepokretnosti, s druge strane se snažno naglašava potreba za konkretnim i blagovremenim spajanjem stambenih jedinica. Jasnoća ove presude je ključna za izbegavanje sporova sa poreskom upravom i za osiguranje pravilne primene propisa o olakšicama. Poreski obveznici moraju pažljivo planirati operaciju, uzimajući u obzir ne samo kupovinu, već i tehničke i birokratske rokove potrebne za spajanje. Proaktivan i informisan pristup je ključ za potpuno korišćenje poreskih olakšica bez neprijatnih iznenađenja.