Incentivo para Primeira Habitação e Compra de Múltiplos Imóveis: As Condições Definidas pela Ordem da Cassação n.º 15422/2025

A aquisição da primeira habitação representa um passo fundamental para muitos e, para facilitar este importante investimento, o legislador previu incentivos fiscais específicos. No entanto, as situações nem sempre são lineares, especialmente quando se decide adquirir várias unidades imobiliárias com o objetivo de as unir numa única habitação. É precisamente sobre este delicado equilíbrio que se pronunciou o Tribunal da Cassação com a Ordem n.º 15422 de 10 de junho de 2025, fornecendo esclarecimentos essenciais para contribuintes e operadores do setor.

A Questão da Compra Plural e o Incentivo para Primeira Habitação

O benefício fiscal ligado à aquisição da "primeira habitação" é um pilar do nosso sistema tributário, visando incentivar o acesso à propriedade imobiliária. A legislação prevê reduções significativas de impostos (registo, hipotecário e cadastral) para quem adquire uma habitação que cumpra determinados requisitos. Mas o que acontece quando um comprador decide adquirir, simultaneamente, não uma, mas várias unidades imobiliárias, com a intenção de as fundir numa única habitação? A prática e a jurisprudência têm frequentemente debatido este ponto, procurando conciliar a finalidade do incentivo com a necessidade de prevenir abusos.

O Tribunal da Cassação, com a sentença em análise, reiterou um princípio fundamental que esclarece todas as dúvidas. No caso específico, a disputa opunha D. D'A. e a Administração Financeira, com a Comissão Tributária Regional de L'Aquila a ter rejeitado o recurso de D. D'A. A Suprema Corte confirmou a orientação já expressa em pronunciamentos anteriores (como a N.º 10011 de 2009), delineando com precisão as condições para aceder ao incentivo.

Incentivo "primeira habitação" - Compra de várias unidades imobiliárias - Condições - Unidade habitacional única não de luxo - Necessidade - Prazo para unificação - Limite máximo dos controlos fiscais - Aplicabilidade. Em matéria de incentivos fiscais, os benefícios para a aquisição da "primeira habitação" são reconhecidos mesmo na presença da compra simultânea de várias unidades imobiliárias a serem destinadas a uma única unidade habitacional não de luxo e pressupõem a ocorrência efetiva de tal unificação dentro do prazo trienal reconhecido à Administração Financeira para efetuar os controlos, após o qual já não seriam possíveis.

Esta máxima é de extrema importância. Estabelece claramente que o incentivo "primeira habitação" pode ser estendido também a quem adquire várias unidades imobiliárias simultaneamente, desde que estas sejam destinadas a tornar-se uma única habitação e que esta habitação não se enquadre na categoria de "habitações de luxo". O ponto crucial é que a unificação física e cadastral das unidades imobiliárias deve efetivamente concretizar-se. Mas não só: a Cassação estabelece um limite temporal muito preciso para esta unificação.

O Papel Crucial da Unificação e os Prazos dos Controlos

A Ordem n.º 15422/2025 sublinha que a unificação efetiva das unidades imobiliárias numa única habitação não de luxo é uma condição imprescindível para a manutenção do benefício fiscal. Esta unificação não pode ser uma mera intenção, mas deve concretizar-se dentro de um período específico. O Tribunal identifica este prazo no período trienal concedido à Administração Financeira para efetuar os controlos. Tal prazo é sancionado pelo artigo 76.º do DPR de 26/04/1986 n.º 131, o Texto Único das disposições relativas ao imposto de registo, que disciplina os prazos para a verificação e retificação dos atos.

Isto significa que o contribuinte que pretende beneficiar do incentivo "primeira habitação" adquirindo vários imóveis a unificar, deve assegurar que as obras de fusão e os respetivos processos cadastrais sejam concluídos no prazo de três anos a contar da data de registo do ato de aquisição. Ultrapassado este prazo, a Administração Financeira já não teria a possibilidade de verificar a efetiva realização da unificação e, consequentemente, o benefício poderá ser revogado com a aplicação das sanções aplicáveis.

• Compra Simultânea: É permitido adquirir várias unidades imobiliárias.
• Destinação Única: As unidades devem ser destinadas a formar uma única habitação.
• Não de Luxo: A habitação resultante da unificação não deve enquadrar-se nas categorias cadastrais de luxo.
• Unificação Efetiva: A fusão física e cadastral deve ocorrer realmente.
• Prazo Trienal: A unificação deve ser concluída dentro do prazo de três anos concedido à Administração Financeira para os controlos.

É fundamental que o contribuinte esteja ciente destes prazos e atue atempadamente, eventualmente recorrendo à consultoria de profissionais (engenheiros, arquitetos, topógrafos) para o projeto e execução das obras, e de consultores jurídicos e fiscais para a correta gestão dos processos administrativos e tributários.

Conclusões e Implicações Práticas

A Ordem da Cassação n.º 15422/2025 oferece uma importante confirmação e um alerta para quem se prepara para comprar casa. Se por um lado é reiterada a possibilidade de usufruir do incentivo "primeira habitação" mesmo em caso de compra plural, por outro lado sublinha-se com força a necessidade de uma concreta e tempestiva unificação das unidades imobiliárias. A clareza desta pronúncia é crucial para evitar litígios com o Fisco e para garantir a correta aplicação das normas de incentivo. Os contribuintes devem planear cuidadosamente a operação, tendo em conta não só a aquisição mas também os prazos técnicos e burocráticos necessários para a unificação. Uma abordagem proativa e informada é a chave para beneficiar plenamente dos incentivos fiscais sem incorrer em desagradáveis surpresas.