Oprostitev prve nepremičnine in nakup več nepremičnin: Pogoji, določeni s sklepom Vrhovnega sodišča št. 15422/2025

Nakup prve nepremičnine predstavlja za mnoge temeljni korak in za olajšanje te pomembne naložbe je zakonodajalec predvidel posebne davčne olajšave. Vendar situacije niso vedno enostavne, zlasti ko se odločimo za nakup več nepremičninskih enot z namenom združevanja v eno samo stanovanje. Prav o tem občutljivem ravnovesju se je izreklo Vrhovno sodišče s sklepom št. 15422 z dne 10. junija 2025, ki je podalo bistvena pojasnila za davčne zavezance in strokovnjake na tem področju.

Vprašanje večkratnega nakupa in oprostitev prve nepremičnine

Davčna olajšava, povezana z nakupom "prve nepremičnine", je steber našega davčnega sistema, katerega cilj je spodbujanje dostopa do nepremičninskega lastništva. Zakonodaja predvideva znatne znižanja davkov (registracijski, hipotetični in katastrski) za tiste, ki kupijo stanovanje, ki izpolnjuje določene zahteve. Kaj pa se zgodi, ko kupec hkrati kupi ne eno, temveč več nepremičninskih enot z namenom združevanja v eno samo stanovanje? Praksa in sodna praksa sta pogosto razpravljali o tej točki, pri čemer sta poskušali uskladiti namen olajšave s potrebo po preprečevanju zlorab.

Vrhovno sodišče je s sodbo v obravnavani zadevi ponovilo temeljno načelo, ki odpravlja vse dvome. V konkretnem primeru je spor med D. D'A. in finančno upravo, pri čemer je Davčna komisija regije L'Aquila zavrnila pritožbo D. D'A. Vrhovno sodišče je potrdilo stališče, izraženo že v prejšnjih odločbah (kot je št. 10011 iz leta 2009), in natančno opredelilo pogoje za dostop do olajšave.

Oprostitev "prve nepremičnine" - Nakup več nepremičninskih enot - Pogoji - Enotna stanovanjska enota, ki ni razkošna - Potrebnost - Rok za združitev - Najvišja meja davčnih nadzorov - Uporabnost. V zvezi z davčnimi olajšavami se ugodnosti za nakup "prve nepremičnine" priznavajo tudi ob hkratnem nakupu več nepremičninskih enot, ki se bodo uporabljale kot edina stanovanjska enota, ki ni razkošna, in predpostavljajo dejansko uresničitev te združitve v triletnem roku, ki je priznan finančni upravi za izvedbo nadzorov, po katerem ne bi bilo več mogoče.

Ta povzetek je izjemnega pomena. Jasno določa, da se oprostitev "prve nepremičnine" lahko razširi tudi na tiste, ki hkrati kupijo več nepremičninskih enot, pod pogojem, da so te namenjene postati eno samo stanovanje in da to stanovanje ne spada v kategorijo "razkošnih stanovanj". Ključna točka je, da mora dejansko priti do fizične in katastrske združitve nepremičninskih enot. Vendar ne le to: Vrhovno sodišče postavlja zelo natančen časovni rok za to združitev.

Ključna vloga združitve in roki za nadzor

Sklep št. 15422/2025 poudarja, da je dejanska združitev nepremičninskih enot v eno samo stanovanje, ki ni razkošno, nujen pogoj za ohranitev davčne olajšave. Ta združitev ne more biti zgolj namera, temveč se mora uresničiti v določenem obdobju. Sodišče ta rok opredeli kot triletno obdobje, ki je dodeljeno finančni upravi za izvedbo nadzorov. Ta rok je določen v členu 76 DPR 26. aprila 1986, št. 131, Združeni zakon o določbah glede davka na promet, ki ureja roke za ugotavljanje in popravljanje aktov.

To pomeni, da mora davčni zavezanec, ki namerava izkoristiti olajšavo "prve nepremičnine" z nakupom več nepremičnin za združitev, zagotoviti, da so dela združevanja in zadevni katastrski postopki zaključeni v treh letih od datuma registracije nakupne pogodbe. Po tem roku finančna uprava ne bi imela več možnosti preveriti dejanske izvedbe združitve in posledično bi se olajšava lahko odvzela z uporabo ustreznih sankcij.

• Hkratni nakup: Dovoljen je nakup več nepremičninskih enot.
• Edinstven namen: Enote morajo biti namenjene oblikovanju enotnega stanovanja.
• Ni razkošno: Stanovanje, ki nastane z združitvijo, ne sme spadata v kategorije razkošnih stanovanj.
• Dejanska združitev: Fizična in katastrska združitev se mora dejansko zgoditi.
• Triletni rok: Združitev mora biti zaključena v treh letih, ki jih ima finančna uprava za nadzor.

Ključnega pomena je, da se davčni zavezanec zaveda teh rokov in pravočasno ukrepa, po potrebi z uporabo strokovnega svetovanja (inženirjev, arhitektov, geodetov) za načrtovanje in izvedbo del ter pravnih in davčnih svetovalcev za pravilno upravljanje upravnih in davčnih postopkov.

Zaključki in praktične posledice

Sklep Vrhovnega sodišča št. 15422/2025 ponuja pomembno potrditev in opozorilo za tiste, ki se pripravljajo na nakup nepremičnine. Če je na eni strani ponovno potrjena možnost izkoriščanja olajšave "prve nepremičnine" tudi v primeru večkratnega nakupa, je na drugi strani močno poudarjena potreba po konkretni in pravočasni združitvi nepremičninskih enot. Jasnost te odločitve je ključna za izogibanje sporom z davčno upravo in za zagotavljanje pravilne uporabe olajševalnih predpisov. Davčni zavezanci morajo skrbno načrtovati operacijo, pri čemer upoštevajo ne le nakup, temveč tudi tehnične in birokratske roke, potrebne za združitev. Proaktiven in informiran pristop je ključ do polnega izkoriščanja davčnih olajšav brez neprijetnih presenečenj.