Privremena pravna zaštita prekida zastarelost prava na vraćanje u pređašnje stanje: presuda Kasacionog suda br. 29706/2025

U odnosima između etažnih vlasnika, suživot i zaštita zajedničkih delova zgrade često predstavljaju plodno tlo za žestoke pravne sporove. Jedna od najosetljivijih tema tiče se nadogradnje koju izvodi vlasnik poslednjeg sprata i njenog posledičnog uticaja na arhitektonski izgled zgrade. Kada etažni vlasnik odluči da izvrši nadogradnju, narušavajući estetiku zgrade, ostali etažni vlasnici imaju pravo da pokrenu postupak za uklanjanje bespravnih radova. Međutim, ključno pitanje se odnosi na rok u kojem se može postupati i na instrumente pogodne za zaustavljanje toka zastarelosti prava na vraćanje u pređašnje stanje.

Slučaj: nadogradnja i povreda arhitektonskog izgleda

Slučaj koji je dospeo pred Vrhovni kasacioni sud potiče iz prigovora etažnog vlasnika, B., kojeg zastupa advokat M. G., protiv radova na nadogradnji koje je izveo P., kojeg zastupa advokat L. M. Ovi radovi su ocenjeni kao ozbiljno narušavanje arhitektonskog izgleda zgrade. Tokom postupka u prvom i drugom stepenu, Apelacioni sud u Rimu je smatrao da je pravo na uklanjanje radova zastarelo. Kasacioni sud je, presudom br. 29706 od 10.11.2025. godine, preinačio tu odluku, fokusirajući se na prekidno dejstvo privremenih mera koje su preduzeli etažni vlasnici.

Prekidno dejstvo privremene pravne zaštite

Srž odluke leži u tumačenju člana 2943 Građanskog zakonika u vezi sa članom 688 Zakonika o parničnom postupku. Vrhovni sud je pojasnio da zahtev za prijavu novih radova ili opasnosti od štete nije samo informativni akt, već predstavlja pravu sudsku tužbu pogodnu za iskazivanje volje da se ostvari pravo na zaštitu arhitektonskog izgleda.

Zastarelost prava etažnog vlasnika na restitutio in integrum u slučaju nadogradnje koju je izvršio vlasnik poslednjeg sprata, a koja narušava arhitektonski izgled celog objekta, prekida se podnošenjem zahteva za privremenu meru kojim se u skladu sa čl. 688 c.p.c. prijavljuju novi radovi ili opasnost od štete.

Ova pravna maksima izražava osnovni princip: aktiviranje hitne pravne zaštite ne služi samo sprečavanju neposredne štete, već proizvodi suštinski efekat zamrzavanja rokova zastarelosti. Onaj ko deluje putem privremene mere kako bi blokirao nelegitimnu nadogradnju ne rizikuje da mu istekne rok za traženje naknadnog rušenja objekta.

Ključne tačke odluke

Da bi se u potpunosti razumeli dometi ove presude, potrebno je analizirati sledeće pravne aspekte:

• Priroda prava: Pravo na zahtevanje rušenja objekta koji narušava arhitektonski izgled ima stvarnopravnu prirodu i podleže opštoj dvadesetogodišnjoj zastarelosti.
• Prekidni akt: U skladu sa čl. 2943 c.c., zastarelost se prekida dostavljanjem akta kojim se pokreće sudski postupak, uključujući i privremeni. Zahtev prema čl. 688 c.p.c. u potpunosti spada u ovu kategoriju.
• Restitutio in integrum: Vraćanje u pređašnje stanje predstavlja građanskopravnu sankciju usmerenu na uspostavljanje estetske i strukturne ravnoteže koja je bespravno narušena.

Zaključci: ojačana zaštita za etažne vlasnike

Presuda br. 29706/2025 Kasacionog suda nudi suštinsku i procesnu zaštitu od fundamentalnog značaja za etažne vlasnike. Ona potvrđuje da pravni sistem obezbeđuje agilne i blagovremene instrumente za očuvanje estetske harmonije zgrada, sprečavajući da se prinudna neaktivnost tokom trajanja privremenog postupka pretvori u gubitak prava na uklanjanje bespravnih radova. Za vlasnike, ovo je jasno upozorenje: zaštita zajedničkog izgleda preovladava nad jednostranim inicijativama za nadogradnju.