Zakupnine i poslovni prihod: pojašnjenja Naredbe br. 30985/2025

Utvrđivanje poslovnog prihoda podleže preciznim pravilima koja se često razlikuju od neposrednog finansijskog sagledavanja novčanih tokova. Jedno od najsloženijih pitanja tiče se vremenskog obračuna prihoda od zakupa poslovnih ili imovinskih nepokretnosti. Kasacioni sud je Naredbom br. 30985 od 26. novembra 2025. godine ponovo razjasnio ovo pitanje, ponavljajući primat principa obračuna u odnosu na princip naplate za subjekte koji ostvaruju poslovni prihod.

Princip obračuna i član 109 TUIR-a

U italijanskom poreskom sistemu, poslovni prihod se reguliše principom obračuna, utvrđenim članom 109 Jedinstvenog teksta o poreskim prihodima (TUIR). Prema ovom pravilu, prihodi i rashodi moraju se obračunati u poreskom periodu u kojem su nastali pravni i faktički uslovi koji određuju njihovo dospevanje, bez obzira na trenutak stvarne naplate ili plaćanja. U slučaju zakupnina, sudska praksa je uvek održavala rigorozan stav.

Predmetna naredba naglašava da dospevanje zakupnine predstavlja relevantan poreski trenutak. To znači da je preduzeće-zakupodavac dužno da zakupnine prijavi kao prihode u godini predviđenoj ugovorom, čak i ako zakupac ne plaća. Izvesnost postojanja potraživanja i njegova utvrdivost su, naime, garantovani samim ugovorom o zakupu, koji služi kao pravni osnov do njegovog eventualnog raskida.

Odluka Vrhovnog suda

Slučaj koji je dospeo pred sudije kasacionog suda ticao se spora između Generalne advokature države i poreskog obveznika F. o pravilnom obračunu zakupnina. Kasacioni sud je usvojio žalbu države, poništavajući odluku Regionalne poreske komisije Sardinije. Ključna tačka spora leži u tumačenju člana 109 TUIR-a u vezi sa izvesnošću pozitivnih prihoda. Evo pravnog principa izraženog u sažetku:

U pogledu poslovnih prihoda, prihodi od zakupnina moraju se smatrati ostvarenim, u smislu člana 109, stav 2, tačka b), TUIR-a, na dan njihovog dospevanja, jer se, do eventualnog raskida ugovora, ne mogu kvalifikovati kao pozitivne stavke čije postojanje ili visina nisu izvesni, bez obzira na stvarnu uplatu.

Ovaj deo je ključan: Sud pojašnjava da rizik nesolventnosti zakupca ne pomera poreski obračun prihoda. Dok je ugovor na snazi, pravo na zakupninu je izvesno i likvidno, te stoga mora doprineti formiranju poreskog prihoda. Samo formalni raskid ugovora može prekinuti ovaj mehanizam.

Šta se dešava u slučaju neplaćanja?

Za preduzeća, za razliku od fizičkih lica koja ne obavljaju komercijalnu delatnost (za koja postoje olakšice u slučaju utvrđenog neplaćanja), oporezivanje nenaplaćenih zakupnina može predstavljati značajno opterećenje. Da bi se prekinulo oporezivanje prihoda koji nisu stvarno primljeni, potrebno je blagovremeno delovati na ugovornom planu. Evo nekoliko ključnih tačaka koje treba uzeti u obzir:

• Raskid ugovora: to je jedini događaj koji prekida dospevanje poreski relevantnih prihoda.
• Dokaz o raskidu: potrebna je presuda o iseljenju zbog neplaćanja ili formalni sporazum o raskidu koji je uredno registrovan.
• Gubici po potraživanjima: nenaplaćene zakupnine mogu se odbiti kao gubici po potraživanjima samo pod uslovima predviđenim članom 101 TUIR-a, dokazujući nenaplativost.

Zaključci

Naredba br. 30985/2025 potvrđuje ustaljeni stav koji stavlja preduzeća u poziciju posebne pažnje u upravljanju ugovorima o zakupu. Nije dovoljno da zakupac ne plaća da bi se izbegli porezi na te iznose; neophodno je da pravni odnos formalno prestane. Ova presuda podseća sve ekonomske subjekte na važnost proaktivnog upravljanja potraživanjima i ugovorima, kako bi se izbeglo da se na finansijski gubitak doda i neopravdano poresko opterećenje proisteklo iz "fantazijskih", ali pravno izvesnih prihoda.