Ugodnost za prvo nepremičnino in predhodno lastništvo nepremičnin: Analiza sklepa 15502/2025

Sanje o nakupu lastne 'prve nepremičnine' so pogosto povezane z vrsto davčnih ugodnosti, namenjenih spodbujanju dostopa do lastništva nepremičnin. Vendar pot ni vedno enostavna, zlasti če ima zavezanec že v lasti druge nepremičnine. Nedavni sklep Vrhovnega kasacijskega sodišča št. 15502, objavljen 10. junija 2025, ponuja pomembna pojasnila o ključnem vprašanju: združljivost predhodnega lastništva drugih nepremičnin s pravico do ugodnosti 'prve nepremičnine'. Ta odločitev, pri kateri je bil predsednik dr. G. M. S., poročevalec pa dr. A. M. S., je del zelo pomembne pravne razprave za italijanske zavezance, zlasti v sporu med D. G. M. in A.

Normativni okvir ugodnosti za prvo nepremičnino

Ugodnost 'prva nepremičnina' predstavlja eno najpomembnejših davčnih ugodnosti na področju nepremičnin, saj zavezancem omogoča nakup stanovanja po ugodnejšem davčnem režimu (na primer znižana davščina na promet). Referenčna zakonodaja je predvsem predsedniški odlok 26. aprila 1986, št. 131 (Zakonik o davku na promet). Med temeljnimi pogoji za pridobitev te ugodnosti je načeloma odsotnost drugih lastninskih, plodno- ali rabo- ali bivalnih pravic na nepremičninah, ki se nahajajo v isti občini, kjer se namerava kupiti 'prva nepremičnina', ali na kateri koli nepremičnini na celotnem državnem ozemlju, kupljeni z enakimi ugodnostmi. Kaj pa se zgodi, če ima zavezanec že v lasti drugo nepremičnino, ki je iz nekega razloga ni mogoče uporabiti kot stanovanje?

Sklep sklepa 15502/2025: Jasnost glede predhodnega lastništva

Prav na to vprašanje se nanaša sklep št. 15502/2025, ki je zavrnil pritožbo in potrdil stališče, ki ga je že izrazila davčna komisija deželne ravni v Torinu. Vrhovno kasacijsko sodišče je s to odločitvijo utrdilo pravno načelo z znatnim vplivom. Tukaj je celoten sklep:

Glede davka na promet, predhodno lastništvo drugih nepremičnin ne ovira tako imenovane ugodnosti za prvo nepremičnino zaradi njune neprimernosti, objektivne in subjektivne, kot stanovanja, s čimer je dokazno breme na zavezancu, preverjanje dejstev pa je v pristojnosti sodišča prve stopnje.

Ta sklep je bistvenega pomena, saj pojasnjuje, da samo predhodno lastništvo druge nepremičnine ni samodejna ovira za pridobitev ugodnosti 'prva nepremičnina'. Ključna točka je "neprimernost, objektivna in subjektivna, kot stanovanja" že v lasti nepremičnine. Kaj pa natančno pomenijo ti izrazi?

• Objektivna neprimernost: Nanaša se na strukturne ali pravne pogoje nepremičnine, ki preprečujejo njeno uporabo kot stanovanje. Pomislimo na primer na propadajočo in neuporabno nepremičnino, ki nima minimalnih higiensko-sanitarnih ali varnostnih pogojev, ali na nepremičnino z drugačnim namenom uporabe kot stanovanjski (npr. skladišče, pisarna, ki je ni mogoče preurediti).
• Subjektivna neprimernost: Nanaša se na osebne okoliščine zavezanca, zaradi katerih je že v lasti nepremičnina neprimerna za njegove bivalne potrebe. Primer bi lahko bila nepremičnina, ki ni dostopna za osebo z invalidnostjo, ali se nahaja na kraju, ki zavezancu ne omogoča opravljanja svoje delovne dejavnosti ali ustreznega skrbništva za svoje družinske člane, pod pogojem, da so te potrebe dokumentirane in objektivno preverljive.

Sodišče nadalje poudarja dva ključna vidika: "dokazno breme na zavezancu" in "preverjanje dejstev, ki je v pristojnosti sodišča prve stopnje". To pomeni, da je na zavezancu, da nedvoumno dokaže neprimernost že v lasti nepremičnine. Sodišče prve stopnje bo imelo nalogo oceniti, od primera do primera, ali so predloženi dokazi zadostni za utemeljitev neprimernosti, saj Kasacijsko sodišče ne more posegati v bistvo takšnih dejanskih preverjanj, razen v primeru napak v obrazložitvi.

Praktične posledice za zavezanca

Za zavezance predstavlja sklep 15502/2025 priložnost, a tudi izziv. Priložnost je v možnosti dostopa do ugodnosti tudi v primeru drugih nepremičnin, če so te dejansko neuporabne za njihove bivalne potrebe. Izziv pa je povezan z dokaznim bremenom, ki zahteva natančno dokumentacijo in dobro opredeljeno pravno strategijo. Ključno bo zbiranje dokazov, ki potrjujejo dejansko neprimernost, kot so tehnična poročila, potrdila o neuporabnosti, zdravstvena dokumentacija (v primeru subjektivne neprimernosti, povezane z invalidnostjo) ali dokumenti, ki potrjujejo neskladno z bivalno uporabo nepremičnine.

Zaključki in pomen pravnega svetovanja

Sklep Kasacijskega sodišča št. 15502/2025 ponovno potrjuje načelo bistvene pravičnosti, s čimer preprečuje, da bi zgolj formalno predhodno lastništvo oviralo dostop do davčne ugodnosti, namenjene spodbujanju nakupa prave 'prve nepremičnine'. Vendar pa kompleksnost davčne materije in pomen dokaznega bremena naredita nujno pomoč strokovnjakov. Odvetnik, specializiran za davčno pravo, lahko zavezanca vodi pri zbiranju potrebne dokumentacije, pri oceni utemeljenosti njegovih zahtevkov in pri morebitnem vodenju spora, s čimer zagotovi najvišjo stopnjo zaščite pravic. V nenehno razvijajočem se normativnem kontekstu je zaupanje v usposobljeno pravno svetovanje najpametnejša izbira za varno navigacijo skozi birokratske ovire in pridobitev ugodnosti, do katerih je upravičen.