A Agevolação de Primeira Habitação e a Pré-posse de Imóveis: Uma Análise da Ordem 15502/2025

O sonho de adquirir a sua 'primeira casa' é frequentemente acompanhado por uma série de benefícios fiscais destinados a incentivar o acesso à propriedade imobiliária. No entanto, o caminho nem sempre é linear, especialmente quando o contribuinte já possui outros imóveis. A recente Ordem do Tribunal de Cassação n.º 15502, publicada em 10 de junho de 2025, oferece esclarecimentos importantes sobre uma questão crucial: a compatibilidade entre a pré-posse de outros imóveis e o direito à agevolação de 'primeira casa'. Esta decisão, que teve como Presidente o Dr. G. M. S. e como Relator o Dr. A. M. S., insere-se num debate jurídico de grande relevância para os contribuintes italianos, em particular no litígio entre D. G. M. e A.

O Contexto Normativo da Agevolação de Primeira Habitação

A agevolação de 'primeira casa' representa um dos benefícios fiscais mais significativos no setor imobiliário, permitindo aos contribuintes adquirir uma habitação com um regime fiscal favorável (por exemplo, imposto de registo reduzido). A legislação de referência é principalmente o DPR de 26 de abril de 1986, n.º 131 (Texto Único do Imposto de Registo). Entre os requisitos fundamentais para aceder a tal agevolação encontra-se, em regra, a ausência de outros direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação sobre imóveis situados no mesmo concelho onde se pretende adquirir a 'primeira casa', ou sobre qualquer imóvel em todo o território nacional adquirido com as mesmas agevolações. Mas o que acontece se o contribuinte já possuir outro imóvel que, por algum motivo, não possa ser utilizado como habitação?

A Máxima da Ordem 15502/2025: Clareza sobre a Pré-posse

É precisamente sobre esta questão que intervém a Ordem n.º 15502/2025, rejeitando o recurso e confirmando o entendimento já expresso pela Comissão Tributária Regional de Turim. O Tribunal de Cassação, com esta decisão, cristalizou um princípio de direito de notável impacto. Eis a máxima integral:

Em matéria de imposto de registo, a pré-posse de outros imóveis não obsta à agevolação designada 'primeira casa' em razão da sua inidoneidade, objetiva e subjetiva, como habitação, com o ónus da prova a cargo do contribuinte e com apuramento de facto reservado ao juiz de mérito.

Esta máxima é de fundamental importância porque esclarece que a simples pré-posse de outro imóvel não é automaticamente um obstáculo à obtenção da agevolação de 'primeira casa'. A chave de abóbada reside na "inidoneidade, objetiva e subjetiva, como habitação" do imóvel já possuído. Mas o que significam exatamente estes termos?

• Inidoneidade objetiva: Refere-se a condições estruturais ou legais do imóvel que impedem a sua utilização como habitação. Pensemos, por exemplo, num imóvel em ruínas e não habitável, sem as mínimas condições higiénico-sanitárias ou de segurança, ou num imóvel com destino de uso diferente do habitacional (ex. um armazém, um escritório não convertível).
• Inidoneidade subjetiva: Diz respeito a circunstâncias pessoais do contribuinte que tornam o imóvel já possuído inadequado às suas necessidades habitacionais. Um exemplo poderia ser um imóvel inacessível para uma pessoa com deficiência, ou situado num local que não permite ao contribuinte exercer a sua atividade profissional ou cuidar dos seus familiares de forma adequada, desde que tais necessidades sejam documentadas e objetivamente comprováveis.

O Tribunal sublinha ainda dois aspetos cruciais: o "ónus da prova a cargo do contribuinte" e o "apuramento de facto reservado ao juiz de mérito". Isto significa que cabe ao contribuinte demonstrar de forma inequívoca a inidoneidade do imóvel pré-possuído. O juiz de mérito terá a tarefa de avaliar, caso a caso, se as provas fornecidas são suficientes para justificar a inidoneidade, não podendo a Cassação entrar no mérito de tais apuramentos factuais, salvo vícios de motivação.

Implicações Práticas para o Contribuinte

Para os contribuintes, a Ordem 15502/2025 representa uma oportunidade mas também um desafio. A oportunidade reside na possibilidade de aceder à agevolação mesmo na presença de outros imóveis, desde que estes sejam efetivamente inutilizáveis para as suas necessidades habitacionais. O desafio está ligado ao ónus probatório, que exige documentação rigorosa e uma estratégia legal bem definida. Será fundamental recolher provas que atestem a efetiva inidoneidade, tais como perícias técnicas, certificados de inabitabilidade, documentação médica (em caso de inidoneidade subjetiva ligada a deficiências), ou documentos que atestem o destino de uso não habitacional do imóvel.

Conclusões e A Importância da Consultoria Jurídica

A Ordem da Cassação n.º 15502/2025 reitera um princípio de equidade substancial, evitando que uma mera pré-posse formal impeça o acesso a um benefício fiscal destinado a favorecer a aquisição da verdadeira 'primeira casa'. No entanto, a complexidade da matéria tributária e a importância do ónus da prova tornam indispensável a assistência de profissionais experientes. Um advogado especializado em direito tributário poderá guiar o contribuinte na recolha da documentação necessária, na avaliação da procedência das suas pretensões e na eventual gestão do litígio, garantindo a máxima proteção dos direitos. Num contexto normativo em contínua evolução, confiar numa consultoria jurídica qualificada é a escolha mais sensata para navegar com segurança pelas malhas da burocracia e obter os benefícios a que tem direito.