Neupravičeno opravljanje dejavnosti nepremičninskega posrednika: Pomembna odločba Vrhovnega sodišča št. 23196/2025

Spoštovanje poklicnih predpisov je ključnega pomena za preglednost in celovitost trga. Neupravičeno opravljanje poklica ni le upravna nepravilnost, temveč lahko predstavlja kaznivo dejanje. Vrhovno sodišče je s sodbo št. 23196, vloženo 20. junija 2025, podalo ključno pojasnilo o meji med upravno in kazensko nepravilnostjo za nepremičninske posrednike, s poudarkom na resnosti ravnanja tistih, ki so bili že sankcionirani, vendar kljub temu nadaljujejo dejavnost brez ustrezne registracije. Pomemben opomin za strokovnjake in za varstvo potrošnikov.

Pravni okvir dejavnosti nepremičninskega posredovanja

Člen 348 Kazenskega zakonika sankcionira neupravičeno opravljanje poklicev, ki zahtevajo posebno dovoljenje. Za nepremičninske posrednike zakon št. 39 iz leta 1989 in Zakonodajni odlok št. 59 iz leta 2010 določata obvezno vpis v register podjetij pri Gospodarski zbornici kot bistveni pogoj. Člen 8, odstavek 1, Zakona št. 39/1989 predvideva upravno sankcijo za neizvršitev vpisa. Kdaj pa ta upravna kršitev postane kaznivo dejanje?

Konkretni primer in odločba Vrhovnega sodišča

Obravnavani postopek v sodbi št. 23196/2025 se je nanašal na gospoda C. B., obtoženega neupravičenega opravljanja dejavnosti posrednika. C. B. je bil že upravno sankcioniran zaradi enake nezakonite dejavnosti. Kljub temu je opravil še en samostojen posredovalni posel brez ustrezne registracije. Že sodišče druge stopnje v Brescii je priznalo kazensko odgovornost. Vrhovno sodišče, pod predsedstvom R. C. in z poročevalcem T. M., je potrdilo ta pristop, zavrnilo pritožbo in določilo jasno načelo.

Ravnanje osebe, ki brez vpisa v register Gospodarske zbornice iz odstavka 3. člena 73. člena Zakonodajnega odloka št. 59 iz leta 2010 in ki je že prejela upravno sankcijo v skladu s členom 8, odstavek 1, Zakona 3. februarja 1989, št. 39, opravi tudi samo eno tipično posredovalno dejanje, predstavlja kaznivo dejanje neupravičenega opravljanja dejavnosti nepremičninskega posrednika.

Ta povzetek je izjemno jasen. Vrhovno sodišče ponovno poudarja, da se kaznivo dejanje neupravičenega opravljanja poklica (člen 348 KZ) zgodi, ko poleg neizvršenega vpisa obstaja predhodna upravna sankcija za isto ravnanje. Ključna točka je, da je za nastanek kazenske relevantnosti dovolj že "samo eno tipično posredovalno dejanje". Zato ni potrebna večkratnost dejanj, če je storilec že izkazal predhodno upravno kršitev. To poudarja željo po strožjem ukrepanju proti tistim, ki kljub opozorilu vztrajajo pri nezakonitosti.

Praktične posledice in varstvo

Sodba utrjuje sodno prakso, ki ločuje upravno nepravilnost od kaznivega dejanja, pri čemer priznava njuno povezanost. Upravna nepravilnost (člen 8, odstavek 1, Z 39/1989) kaznuje zgolj neizvršen vpis. Kaznivo dejanje (člen 348 KZ) zahteva quid pluris, ki ga tukaj predstavlja predhodna upravna sankcija in ponovitev ravnanja, tudi z enim samim dejanjem. Ta mehanizem je namenjen:

• Krepitvi varstva javne vere: Zagotavljanje, da poklice opravljajo le usposobljene osebe.
• Preprečevanju ponavljanja: Tisti, ki so bili že sankcionirani in se ne prilagodijo, kažejo večjo nagnjenost k nezakonitosti.
• Varovanju potrošnikov: Zagotavljanje, da se uporabniki obračajo na legitimne in odgovorne strokovnjake.

Odločba Vrhovnega sodišča je jasno sporočilo: neupravičenega opravljanja dejavnosti ne gre podcenjevati. Razlika med upravno in kazensko nepravilnostjo je odvisna od vztrajnosti ravnanja in predhodnega "opozorila", ki je bilo prejeto.

Zaključki

Sodba št. 23196/2025 Vrhovnega sodišča predstavlja trdno točko v boju proti neupravičenemu opravljanju poklicev na področju nepremičninskega posredovanja. Ponovno poudarja, da je zakonitost nepogrešljiva vrednota in da se pravni red z uporabo kazenskih sredstev vključi, ko upravne sankcije niso zadostne. Za strokovnjake je to opozorilo na pomen zakonitosti. Za državljane pa je to jamstvo, da se lahko zanesejo na usposobljene in zakonito priznane posrednike, s čimer varujejo svoje interese pri poslih velikega pomena, kot je prodaja nepremičnin. Sodna praksa še naprej krepi načela zakonitosti in preglednosti.