Misbruik van het beroep van makelaar: de belangrijke uitspraak van de Hoge Raad nr. 23196/2025

Naleving van de beroepsregels is essentieel voor de transparantie en integriteit van de markt. Het misbruik van een beroep is niet alleen een administratieve overtreding, maar kan ook een strafbaar feit opleveren. Het Hof van Cassatie heeft met arrest nr. 23196, gedeponeerd op 20 juni 2025, een cruciale verduidelijking gegeven over de grens tussen administratieve en strafrechtelijke overtredingen voor makelaars, waarbij de nadruk ligt op de ernst van het gedrag van degenen die, reeds gesanctioneerd, doorgaan met de activiteit zonder de vereiste inschrijving. Een belangrijke waarschuwing voor professionals en ter bescherming van consumenten.

Het Wettelijk Kader van de Makelaardij

Artikel 348 van het Wetboek van Strafrecht bestraft het misbruik van beroepen die een speciale bevoegdheid vereisen. Voor makelaars vereisen de Wet nr. 39 van 1989 en het Wetgevend Decreet nr. 59 van 2010 inschrijving in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel als essentiële voorwaarde. Artikel 8, lid 1, van Wet nr. 39/1989 voorziet in een administratieve sanctie voor het nalaten van inschrijving. Maar wanneer wordt deze administratieve overtreding een strafbaar feit?

Het Specifieke Geval en de Beslissing van de Hoge Raad

De gerechtelijke zaak die door arrest nr. 23196/2025 werd geanalyseerd, betrof de heer C. B., beschuldigd van misbruik van het beroep van makelaar. C. B. was reeds administratief gesanctioneerd voor dezelfde illegale activiteit. Desondanks had hij nog een enkele bemiddelingshandeling verricht zonder de reguliere inschrijving. Het Hof van Beroep van Brescia had reeds de strafrechtelijke verantwoordelijkheid erkend. De Hoge Raad, voorgezeten door R. C. en met rapporteur T. M., heeft deze benadering bevestigd, het beroep verworpen en een duidelijk principe vastgesteld.

De gedraging van degene die, zonder ingeschreven te zijn in het register van de Kamer van Koophandel zoals bedoeld in artikel 73, lid 3, van wetgevend decreet nr. 59 van 2010, en reeds onderwerp van een administratieve sanctie was krachtens artikel 8, lid 1, van wet nr. 39 van 3 februari 1989, en zelfs slechts één typische bemiddelingshandeling verricht, vormt het misdrijf van misbruik van het beroep van makelaar.

Deze uitspraak is uiterst duidelijk. Het Hooggerechtshof herhaalt dat het misdrijf van misbruik van beroep (art. 348 c.p.) zich voordoet wanneer, naast het ontbreken van inschrijving, er een eerdere administratieve sanctie is voor dezelfde gedraging. Het cruciale punt is dat zelfs een "enkele typische bemiddelingshandeling" volstaat om de strafrechtelijke relevantie te activeren. Een veelvoud aan handelingen is dus niet vereist als de dader reeds een eerdere administratieve overtreding heeft aangetoond. Dit benadrukt de wens om degenen die, ondanks een waarschuwing, doorgaan met illegaliteit, strenger te bestrijden.

Praktische Implicaties en Bescherming

Het arrest consolideert een jurisprudentiële oriëntatie die de administratieve overtreding onderscheidt van de strafrechtelijke overtreding, hoewel de verbinding ervan wordt erkend. De administratieve overtreding (art. 8, lid 1, Wet 39/1989) bestraft het louter nalaten van inschrijving. Het misdrijf (art. 348 c.p.) vereist een quid pluris, hier vertegenwoordigd door de eerdere administratieve sanctie en de herhaling van de gedraging, zelfs met een enkele handeling. Dit mechanisme is bedoeld om:

• De bescherming van het openbaar vertrouwen te versterken: Zorgen dat beroepen alleen worden uitgeoefend door gekwalificeerde personen.
• Herhaling te voorkomen: Degenen die reeds gesanctioneerd zijn en zich niet aanpassen, tonen een grotere neiging tot illegaliteit.
• Consumenten te beschermen: Zorgen dat gebruikers zich wenden tot legitieme en verantwoordelijke professionals.

De uitspraak van de Hoge Raad is een duidelijk signaal: misbruik van beroep mag niet worden onderschat. Het onderscheid tussen administratieve en strafrechtelijke overtreding wordt bepaald door de persistentie van de gedraging en de eerdere "waarschuwing" die is ontvangen.

Conclusies

Arrest nr. 23196/2025 van het Hof van Cassatie vertegenwoordigt een vast punt in de strijd tegen misbruik van beroep in de makelaardij. Het herhaalt dat legaliteit een onmisbare waarde is en dat de wetgeving ingrijpt met strafrechtelijke middelen wanneer administratieve sancties niet volstaan. Voor professionals is het een herinnering aan het belang van regulariteit. Voor burgers is het een garantie dat zij zich kunnen wenden tot gekwalificeerde en wettelijk erkende tussenpersonen, waarbij hun belangen worden beschermd bij operaties van groot belang zoals de aan- en verkoop van onroerend goed. De jurisprudentie blijft de beginselen van legaliteit en transparantie versterken.