Ejercicio Abusivo de la Profesión de Mediador Inmobiliario: La Importante Sentencia de la Casación n. 23196/2025

El respeto de las normativas profesionales es fundamental para la transparencia y la integridad del mercado. El ejercicio abusivo de una profesión no es solo una irregularidad administrativa, sino que puede configurar un delito penal. La Corte de Casación, con la Sentencia n. 23196 depositada el 20 de junio de 2025, ha ofrecido una aclaración crucial sobre el límite entre el ilícito administrativo y el penal para los mediadores inmobiliarios, poniendo el acento en la gravedad de la conducta de quien, ya sancionado, persiste en la actividad sin la debida inscripción. Una advertencia significativa para los operadores y para la protección de los consumidores.

El Marco Normativo de la Actividad de Mediación Inmobiliaria

El artículo 348 del Código Penal sanciona el ejercicio abusivo de profesiones que requieren una especial habilitación. Para los mediadores inmobiliarios, la Ley n. 39 de 1989 y el Decreto Legislativo n. 59 de 2010 imponen la inscripción en el registro de empresas ante la Cámara de Comercio como requisito esencial. El artículo 8, apartado 1, de la Ley n. 39/1989 prevé una sanción administrativa por la omisión de inscripción. ¿Pero cuándo esta violación administrativa se transforma en delito?

El Caso Específico y la Decisión de la Casación

La vicenda procesal analizada por la Sentencia n. 23196/2025 se refería al señor C. B., imputado por ejercicio abusivo de la profesión de mediador. C. B. ya había sido sancionado administrativamente por la misma actividad ilícita. A pesar de ello, había realizado un único acto adicional de mediación sin la debida inscripción. La Corte de Apelación de Brescia ya había reconocido la responsabilidad penal. La Casación, presidida por R. C. y con ponente T. M., ha confirmado esta orientación, desestimando el recurso y estableciendo un principio claro.

Integra el delito de ejercicio abusivo de la profesión de mediador inmobiliario la conducta de aquel que, sin estar inscrito en el registro de la Cámara de Comercio a que se refiere el apartado 3 del art. 73 del d.lgs. n. 59 de 2010 y habiendo sido ya destinatario de la sanción administrativa conforme al art. 8, apartado 1, ley 3 de febrero de 1989, n. 39, realice incluso un solo acto típico de mediación.

Esta máxima es de extrema claridad. La Suprema Corte reitera que el delito de ejercicio abusivo de la profesión (art. 348 c.p.) se configura cuando, además de la falta de inscripción, existe una sanción administrativa previa por la misma conducta. El punto crucial es que basta incluso un "solo acto típico de mediación" para que surja la relevancia penal. Por lo tanto, no es necesaria una pluralidad de actos si el agente ya ha demostrado una violación administrativa previa. Esto evidencia la voluntad de combatir con mayor severidad a quien, a pesar de haber sido advertido, persiste en la ilegalidad.

Las Implicaciones Prácticas y la Tutela

La sentencia consolida una orientación jurisprudencial que distingue el ilícito administrativo del ilícito penal, si bien reconoce su conexión. El ilícito administrativo (art. 8, apartado 1, L. 39/1989) sanciona la mera omisión de inscripción. El delito (art. 348 c.p.) requiere un quid pluris, aquí representado por la sanción administrativa previa y la reiteración de la conducta, incluso con un solo acto. Este mecanismo tiene como objetivo:

• Reforzar la tutela de la fe pública: Garantizar que las profesiones sean ejercidas solo por sujetos cualificados.
• Prevenir la reiteración: Quien ya ha sido sancionado y no se adecúa demuestra una mayor propensión a la ilegalidad.
• Proteger a los consumidores: Asegurar que los usuarios se dirijan a profesionales legítimos y responsables.

La sentencia de la Casación es una señal clara: el ejercicio abusivo no debe subestimarse. La distinción entre ilícito administrativo y penal se juega en la persistencia de la conducta y en la "advertencia" previa recibida.

Conclusiones

La Sentencia n. 23196/2025 de la Corte de Casación representa un punto firme en la lucha contra el intrusismo profesional en el sector de la mediación inmobiliaria. Reitera que la legalidad es un valor irrenunciable y que el ordenamiento interviene con instrumentos penales cuando las sanciones administrativas no son suficientes. Para los profesionales, es un recordatorio de la importancia de la regularidad. Para los ciudadanos, es una garantía de poder confiar en intermediarios cualificados y legalmente reconocidos, protegiendo sus intereses en operaciones de gran relevancia como la compraventa inmobiliaria. La jurisprudencia continúa reforzando los principios de legalidad y transparencia.