Exercício Abusivo da Profissão de Mediador Imobiliário: A Importante Decisão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 23196/2025

O respeito pelas normas profissionais é fundamental para a transparência e integridade do mercado. O exercício abusivo de uma profissão não é apenas uma irregularidade administrativa, mas pode configurar um crime. O Supremo Tribunal de Justiça, com a Sentença n.º 23196, depositada em 20 de junho de 2025, ofereceu um esclarecimento crucial sobre a fronteira entre o ilícito administrativo e o penal para os mediadores imobiliários, enfatizando a gravidade da conduta de quem, já sancionado, persiste na atividade sem a devida inscrição. Um aviso significativo para os operadores e para a proteção dos consumidores.

O Quadro Normativo da Atividade de Mediação Imobiliária

O artigo 348.º do Código Penal sanciona o exercício abusivo de profissões que exigem uma especial habilitação. Para os mediadores imobiliários, a Lei n.º 39 de 1989 e o Decreto Legislativo n.º 59 de 2010 impõem a inscrição no registo comercial junto da Câmara de Comércio como requisito essencial. O artigo 8.º, n.º 1, da Lei n.º 39/1989 prevê uma sanção administrativa para a omissão de inscrição. Mas quando esta violação administrativa se transforma em crime?

O Caso Específico e a Decisão do Supremo Tribunal de Justiça

O caso processual analisado pela Sentença n.º 23196/2025 dizia respeito ao Sr. C. B., acusado de exercício abusivo da profissão de mediador. C. B. já tinha sido sancionado administrativamente pela mesma atividade ilícita. Apesar disso, realizou um único ato adicional de mediação sem a regular inscrição. O Tribunal da Relação de Brescia já tinha reconhecido a responsabilidade penal. O Supremo Tribunal de Justiça, presidido por R. C. e com relator T. M., confirmou esta abordagem, rejeitando o recurso e estabelecendo um princípio claro.

Integra o crime de exercício abusivo da profissão de mediador imobiliário a conduta de quem, sem estar inscrito no registo da Câmara de Comércio previsto no n.º 3 do art. 73.º do d.lgs. n.º 59 de 2010 e sendo já destinatário da sanção administrativa nos termos do art. 8.º, n.º 1, da lei de 3 de fevereiro de 1989, n.º 39, pratique mesmo que apenas um ato típico de mediação.

Esta máxima é de extrema clareza. A Suprema Corte reitera que o crime de exercício abusivo da profissão (art. 348.º c.p.) se configura quando, além da falta de inscrição, há uma sanção administrativa prévia pela mesma conduta. O ponto crucial é que basta mesmo um "único ato típico de mediação" para desencadear a relevância penal. Não é, portanto, necessária uma pluralidade de atos se o agente já demonstrou uma violação administrativa prévia. Isto evidencia a vontade de combater com maior severidade quem, apesar de ter sido advertido, persiste na ilegalidade.

As Implicações Práticas e a Tutela

A sentença consolida um entendimento jurisprudencial que distingue o ilícito administrativo do ilícito penal, embora reconhecendo a sua conexão. O ilícito administrativo (art. 8.º, n.º 1, L. 39/1989) pune a mera omissão de inscrição. O crime (art. 348.º c.p.) requer um quid pluris, aqui representado pela sanção administrativa prévia e pela reiteração da conduta, mesmo com um único ato. Este mecanismo visa:

• Reforçar a tutela da fé pública: Garantir que as profissões sejam exercidas apenas por sujeitos qualificados.
• Prevenir a reiteração: Quem já foi sancionado e não se adequa demonstra maior propensão à ilegalidade.
• Proteger os consumidores: Assegurar que os utilizadores se dirijam a profissionais legítimos e responsáveis.

A decisão do Supremo Tribunal de Justiça é um sinal claro: o exercício abusivo não deve ser subestimado. A distinção entre ilícito administrativo e penal reside na persistência da conduta e na prévia "advertência" recebida.

Conclusões

A Sentença n.º 23196/2025 do Supremo Tribunal de Justiça representa um ponto de referência na luta contra o exercício abusivo de profissões no setor da mediação imobiliária. Reitera que a legalidade é um valor irrenunciável e que o ordenamento jurídico intervém com instrumentos penais quando as sanções administrativas não são suficientes. Para os profissionais, é um apelo à importância da regularidade. Para os cidadãos, é uma garantia de poderem confiar em intermediários qualificados e legalmente reconhecidos, protegendo os seus interesses em operações de grande relevância como a compra e venda de imóveis. A jurisprudência continua a reforçar os princípios de legalidade e transparência.