Exercice Abusif de la Profession d'Agent Immobilier : L'Importante Arrêt de la Cour de Cassation n° 23196/2025

Le respect des réglementations professionnelles est fondamental pour la transparence et l'intégrité du marché. L'exercice abusif d'une profession n'est pas seulement une irrégularité administrative, mais peut constituer une infraction pénale. La Cour de Cassation, par son Arrêt n° 23196 déposé le 20 juin 2025, a apporté une clarification cruciale sur la frontière entre l'illicite administratif et l'illicite pénal pour les agents immobiliers, en mettant l'accent sur la gravité de la conduite de ceux qui, déjà sanctionnés, persistent dans l'activité sans l'inscription requise. Un avertissement significatif pour les opérateurs et pour la protection des consommateurs.

Le Cadre Réglementaire de l'Activité de Médiation Immobilière

L'article 348 du Code Pénal sanctionne l'exercice abusif de professions nécessitant une habilitation spéciale. Pour les agents immobiliers, la Loi n° 39 de 1989 et le Décret Législatif n° 59 de 2010 imposent l'inscription au registre des entreprises auprès de la Chambre de Commerce comme condition essentielle. L'article 8, alinéa 1, de la Loi n° 39/1989 prévoit une sanction administrative pour l'omission d'inscription. Mais quand cette violation administrative se transforme-t-elle en délit ?

Le Cas Spécifique et la Décision de la Cassation

L'affaire examinée par l'Arrêt n° 23196/2025 concernait Monsieur C. B., accusé d'exercice abusif de la profession d'agent immobilier. C. B. avait déjà été sanctionné administrativement pour la même activité illicite. Malgré cela, il avait accompli un seul acte de médiation supplémentaire sans inscription régulière. La Cour d'Appel de Brescia avait déjà reconnu sa responsabilité pénale. La Cassation, présidée par R. C. et dont le rapporteur était T. M., a confirmé cette approche, rejetant le pourvoi et établissant un principe clair.

Constitue le délit d'exercice abusif de la profession d'agent immobilier la conduite de celui qui, sans être inscrit au registre de la Chambre de Commerce visé à l'alinéa 3 de l'art. 73 du d.lgs. n° 59 de 2010 et ayant déjà fait l'objet d'une sanction administrative conformément à l'art. 8, alinéa 1, loi du 3 février 1989, n° 39, accomplit même un seul acte typique de médiation.

Cette maxime est d'une extrême clarté. La Cour Suprême réaffirme que le délit d'exercice abusif de la profession (art. 348 c.p.) est constitué lorsque, outre le défaut d'inscription, il y a une sanction administrative préalable pour la même conduite. Le point crucial est qu'il suffit même d'un "seul acte typique de médiation" pour déclencher la pertinence pénale. Il n'est donc pas nécessaire d'une pluralité d'actes si l'agent a déjà démontré une violation administrative préalable. Cela souligne la volonté de lutter avec une plus grande sévérité contre ceux qui, bien qu'ayant été rappelés à l'ordre, persistent dans l'illégalité.

Les Implications Pratiques et la Protection

L'arrêt consolide un courant jurisprudentiel qui distingue l'illicite administratif de l'illicite pénal, tout en reconnaissant leur connexion. L'illicite administratif (art. 8, alinéa 1, L. 39/1989) sanctionne la simple omission d'inscription. Le délit (art. 348 c.p.) requiert un quid pluris, ici représenté par la sanction administrative préalable et la répétition de la conduite, même avec un seul acte. Ce mécanisme vise à :

• Renforcer la protection de la foi publique : Garantir que les professions ne soient exercées que par des personnes qualifiées.
• Prévenir la récidive : Ceux qui ont déjà été sanctionnés et ne se conforment pas démontrent une plus grande propension à l'illégalité.
• Protéger les consommateurs : Assurer que les utilisateurs s'adressent à des professionnels légitimes et responsables.

La décision de la Cassation est un signal clair : l'exercice abusif ne doit pas être sous-estimé. La distinction entre l'illicite administratif et l'illicite pénal se joue sur la persistance de la conduite et sur l'"avertissement" préalable reçu.

Conclusions

L'Arrêt n° 23196/2025 de la Cour de Cassation représente un point d'ancrage dans la lutte contre l'abus professionnel dans le secteur de la médiation immobilière. Il réaffirme que la légalité est une valeur irréductible et que l'ordre juridique intervient avec des instruments pénaux lorsque les sanctions administratives ne suffisent pas. Pour les professionnels, c'est un rappel de l'importance de la régularité. Pour les citoyens, c'est une garantie de pouvoir s'adresser à des intermédiaires qualifiés et légalement reconnus, protégeant ainsi leurs intérêts dans des opérations de grande importance comme la vente immobilière. La jurisprudence continue de renforcer les principes de légalité et de transparence.