不動產經紀人非法執業：最高法院第 23196/2025 號判決的重要性
遵守專業法規對於市場的透明度和誠信至關重要。非法執業不僅是行政違規，還可能構成刑事犯罪。最高法院在 2025 年 6 月 20 日公佈的第 23196 號判決中，對不動產經紀人非法執業的行政違規與刑事犯罪之間的界線進行了關鍵的澄清，強調了那些已被處罰但仍繼續從事未經適當註冊的活動者的行為的嚴重性。這對從業人員和消費者保護是一個重要的警示。
不動產仲介活動的法律框架
《刑法》第 348 條對非法從事需要特殊許可的職業進行了處罰。對於不動產經紀人，《1989 年第 39 號法律》和《2010 年第 59 號立法法令》規定，必須在商業登記處進行登記，這是基本要求。《1989 年第 39 號法律》第 8 條第 1 款規定，對未登記的行為處以行政罰款。但是，這種行政違規何時會轉變為犯罪呢？
具體案例與最高法院的裁決
第 23196/2025 號判決所分析的訴訟案件涉及 C. B. 先生，他被指控非法從事經紀人職業。C. B. 曾因同樣的非法活動被處以行政罰款。儘管如此，他仍在未經正規註冊的情況下進行了一次單獨的仲介行為。布雷西亞上訴法院已認定其刑事責任。由 R. C. 主持、T. M. 擔任報告員的最高法院維持了這一立場，駁回了上訴，並確立了一個明確的原則。
那些未在《2010 年第 59 號立法法令》第 73 條第 3 款所述的商會登記處登記，並且已經根據《1989 年 2 月 3 日第 39 號法律》第 8 條第 1 款受到行政處罰的人，即使只從事一項典型的仲介行為，也構成非法從事不動產經紀人職業的犯罪。
這一判決原則非常明確。最高法院重申，非法從事職業的犯罪（《刑法》第 348 條）是在缺乏登記且先前已因相同行為受到行政處罰的情況下構成的。關鍵點在於，即使是「單一的典型仲介行為」也足以引發刑事責任。因此，如果行為人已經表現出先前違反行政規定的行為，則不需要多次行為。這表明了對那些即使受到警告但仍堅持違法行為的人採取更嚴厲打擊的意願。
實際影響與保護
該判決鞏固了一種區分行政違法行為和刑事違法行為的司法解釋，同時承認兩者之間的聯繫。行政違法行為（《1989 年第 39 號法律》第 8 條第 1 款）僅處罰未登記的行為。犯罪（《刑法》第 348 條）需要一個「額外的要素」，在此由先前的行政處罰和行為的重複構成，即使只有一次行為。這種機制旨在：
- 加強對公共信譽的保護：確保只有合格的個人才能從事職業。
- 防止重複違法：那些已被處罰且未遵守規定的人表現出更大的違法傾向。
- 保護消費者：確保用戶能夠尋求合法且負責任的專業人士。
最高法院的判決是一個明確的信號：非法執業不容小覷。行政違法行為與刑事違法行為之間的區別在於行為的持續性以及先前收到的「警告」。
結論
最高法院第 23196/2025 號判決代表了在打擊不動產仲介行業非法執業行為方面的一個堅定立場。它重申，合法性是不可剝奪的價值，當行政處罰不足以時，法律將通過刑事手段進行干預。對於專業人士來說，這是對合規重要性的提醒。對於公民來說，這是一項保證，他們可以信賴合格且合法認可的仲介，在房地產買賣等重大交易中保護自己的利益。司法解釋不斷加強合法性和透明度的原則。
