Locazione Abitativa: La Cassazione e la Riconduzione a Congruità del Canone per i Contratti Scritti ma non Registrati (Ordinanza n. 15891/2025)

Il panorama dei contratti di locazione ad uso abitativo è da sempre un terreno fertile per dibattiti e controversie, data la sua importanza sia per i proprietari che per gli inquilini. La normativa, in particolare la Legge n. 431 del 1998, mira a bilanciare le esigenze di entrambe le parti, ma l'applicazione pratica delle sue disposizioni può spesso generare incertezze. In questo contesto, l'intervento della Corte di Cassazione è fondamentale per fornire chiarezza e indirizzo. L'Ordinanza n. 15891 del 13 giugno 2025 si inserisce proprio in questo solco, offrendo un'interpretazione decisiva in merito ai contratti di locazione ad uso abitativo scritti ma non registrati.

Il Contesto Normativo: La Legge 431/1998 e le sue Evoluzioni

La Legge 9 dicembre 1998, n. 431, è il pilastro della disciplina delle locazioni abitative in Italia. Essa introduce due principali modelli contrattuali: i contratti a canone libero (art. 2, comma 1) e i contratti a canone concordato (art. 2, comma 3), questi ultimi definiti da accordi territoriali tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini. Un aspetto cruciale di questa legge è l'obbligo di registrazione dei contratti di locazione, una formalità che, se disattesa, può avere conseguenze significative sulla validità e sull'efficacia del contratto stesso. Nel corso degli anni, il legislatore è intervenuto più volte per contrastare il fenomeno degli affitti "in nero" o irregolari, introducendo meccanismi volti a tutelare la parte debole del rapporto, spesso il conduttore.

L'Ordinanza 15891/2025: Il Caso e i Principi Affermati

La recente Ordinanza n. 15891 del 2025, emessa dalla Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con Presidente R. G. A. Frasca ed Estensore M. Rossetti, ha affrontato il ricorso proposto da S. (C. L.) contro N. (N. F.), cassando con rinvio una precedente decisione della Corte d'Appello di Torino del 3 marzo 2021. Il fulcro della questione riguarda la cosiddetta "riconduzione a congruità" del canone per i contratti di locazione ad uso abitativo che, pur essendo stati stipulati in forma scritta e non essendo simulati, non sono stati registrati.

Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, non registrato ma concluso in forma scritta e non simulato, è soggetto alla "riconduzione a congruità" prevista dall'art. 13, comma 6, terzo e quarto periodo, della l. n. 431 del 1998, anche se stipulato prima del 1° gennaio 2016 ma solo a partire da tale data; in tale ipotesi il giudice, nello stabilire il canone dovuto, non può eccedere la misura concordata dalle associazioni di categoria, ex art. 2, comma 3, della medesima legge, con l'unica eccezione per il caso in cui il canone liberamente pattuito risulti inferiore a quest'ultimo, e ciò tanto nel caso di contratto a canone libero, quanto nel caso di contratto a canone concordato, in quanto il citato quarto periodo del comma 6 dell'art. 13, nello stabilire i poteri di rideterminazione del giudice, si limita a rinviare all'art. 2 senza distinzioni di commi, così ricomprendendo sia il comma 1 (contratti a canone libero) che il comma 3 (contratti a canone concordato) di tale norma.

Questa massima della Cassazione è di fondamentale importanza. Essa stabilisce che un contratto di locazione abitativa, anche se a canone libero, se redatto per iscritto ma non registrato e non simulato, è comunque soggetto al meccanismo di "riconduzione a congruità" del canone. Ciò significa che il canone può essere rideterminato giudizialmente. Un punto cruciale è l'applicabilità di questa norma anche ai contratti stipulati prima del 1° gennaio 2016, ma con effetto solo a partire da tale data. Inoltre, la sentenza chiarisce un limite significativo per il giudice: nel rideterminare il canone, non potrà mai superare la misura concordata dalle associazioni di categoria, come previsto dall'art. 2, comma 3, della Legge 431/1998. L'unica eccezione si verifica se il canone pattuito liberamente era già inferiore a tale soglia. Questa regola vale sia per i contratti a canone libero che per quelli a canone concordato, sottolineando la centralità dei parametri stabiliti dagli accordi territoriali.

Le Implicazioni Pratiche della Decisione

L'Ordinanza della Cassazione ha un impatto significativo per locatori e conduttori, introducendo maggiore chiarezza e, al contempo, delineando precise responsabilità e tutele.

• Per i Locatori: Anche in presenza di un contratto scritto, la mancata registrazione espone al rischio di una rideterminazione giudiziale del canone, che non potrà comunque superare i valori degli accordi territoriali. Questo rafforza l'importanza dell'adempimento fiscale della registrazione.
• Per i Conduttori: La decisione offre una tutela concreta. Se si è in presenza di un contratto scritto ma non registrato, è possibile richiedere al giudice la riconduzione del canone a valori equi, basati sui canoni concordati, anche se il contratto è stato stipulato anni fa (prima del 2016), con effetto dal 2016.
• Il Ruolo dei Canoni Concordati: La sentenza evidenzia come i canoni concordati, definiti dagli accordi tra le associazioni di categoria, rappresentino un parametro di riferimento imprescindibile per la "congruità" del canone, sia per i contratti a canone libero che per quelli a canone concordato.

Conclusioni: Certezza Giuridica e Tutela delle Parti

L'Ordinanza n. 15891 del 2025 della Corte di Cassazione rappresenta un importante tassello nel mosaico della giurisprudenza in materia di locazioni abitative. Essa consolida il principio della "riconduzione a congruità" del canone per i contratti scritti ma non registrati, estendendone l'applicazione anche a situazioni pregresse e ponendo un limite chiaro all'autonomia contrattuale in caso di inadempienze formali. La decisione ribadisce la volontà del legislatore e della giurisprudenza di garantire maggiore trasparenza e tutela, in particolare per i conduttori, disincentivando pratiche elusive e promuovendo la regolarità dei rapporti locatizi. Per locatori e conduttori, comprendere appieno queste dinamiche è essenziale per gestire al meglio i propri diritti e doveri, rendendo spesso indispensabile il supporto di un professionista legale.