Locação Habitacional: A Cassação e a Recondução à Congruência do Valor da Renda para Contratos Escritos mas Não Registrados (Acórdão n. 15891/2025)

O panorama dos contratos de locação para fins habitacionais é, desde sempre, um terreno fértil para debates e controvérsias, dada a sua importância tanto para os proprietários quanto para os inquilinos. A legislação, em particular a Lei n. 431 de 1998, visa equilibrar as necessidades de ambas as partes, mas a aplicação prática das suas disposições pode frequentemente gerar incertezas. Neste contexto, a intervenção da Corte de Cassação é fundamental para fornecer clareza e orientação. O Acórdão n. 15891 de 13 de junho de 2025 insere-se precisamente neste caminho, oferecendo uma interpretação decisiva sobre os contratos de locação para fins habitacionais escritos mas não registrados.

O Contexto Normativo: A Lei 431/1998 e as suas Evoluções

A Lei de 9 de dezembro de 1998, n. 431, é o pilar da disciplina das locações habitacionais em Itália. Ela introduz dois principais modelos contratuais: os contratos a renda livre (art. 2, parágrafo 1) e os contratos a renda concertada (art. 2, parágrafo 3), estes últimos definidos por acordos territoriais entre as associações de categoria dos proprietários e dos inquilinos. Um aspeto crucial desta lei é a obrigação de registro dos contratos de locação, uma formalidade que, se desatendida, pode ter consequências significativas na validade e na eficácia do próprio contrato. Ao longo dos anos, o legislador interveio várias vezes para combater o fenómeno das rendas "em negro" ou irregulares, introduzindo mecanismos destinados a proteger a parte fraca da relação, muitas vezes o locatário.

O Acórdão 15891/2025: O Caso e os Princípios Afirmados

O recente Acórdão n. 15891 de 2025, emitido pela Terceira Secção Civil da Corte de Cassação, com Presidente R. G. A. Frasca e Relator M. Rossetti, abordou o recurso interposto por S. (C. L.) contra N. (N. F.), cassando com reenvio uma decisão anterior da Corte de Apelação de Turim de 3 de março de 2021. O cerne da questão diz respeito à chamada "recondução à congruência" do valor da renda para contratos de locação para fins habitacionais que, embora tenham sido celebrados por escrito e não sejam simulados, não foram registrados.

O contrato de locação para fins habitacionais a renda livre, não registrado mas concluído por escrito e não simulado, está sujeito à "recondução à congruência" prevista pelo art. 13, parágrafo 6, terceiro e quarto períodos, da lei n. 431 de 1998, mesmo que celebrado antes de 1º de janeiro de 2016, mas apenas a partir dessa data; nesta hipótese, o juiz, ao estabelecer o valor da renda devido, não pode exceder a medida acordada pelas associações de categoria, nos termos do art. 2, parágrafo 3, da mesma lei, com a única exceção para o caso em que o valor da renda livremente pactuado resulte inferior a este último, e isso tanto no caso de contrato a renda livre quanto no caso de contrato a renda concertada, pois o referido quarto período do parágrafo 6 do art. 13, ao estabelecer os poderes de redeterminação do juiz, limita-se a remeter ao art. 2 sem distinções de parágrafos, abrangendo assim tanto o parágrafo 1 (contratos a renda livre) quanto o parágrafo 3 (contratos a renda concertada) dessa norma.

Esta máxima da Cassação é de fundamental importância. Ela estabelece que um contrato de locação habitacional, mesmo que a renda livre, se redigido por escrito mas não registrado e não simulado, está de qualquer forma sujeito ao mecanismo de "recondução à congruência" do valor da renda. Isto significa que o valor da renda pode ser redeterminado judicialmente. Um ponto crucial é a aplicabilidade desta norma também a contratos celebrados antes de 1º de janeiro de 2016, mas com efeito apenas a partir dessa data. Além disso, a sentença esclarece um limite significativo para o juiz: ao redeterminar o valor da renda, não poderá nunca ultrapassar a medida acordada pelas associações de categoria, conforme previsto pelo art. 2, parágrafo 3, da Lei 431/1998. A única exceção ocorre se o valor da renda pactuado livremente já era inferior a este limite. Esta regra vale tanto para contratos a renda livre quanto para os a renda concertada, sublinhando a centralidade dos parâmetros estabelecidos pelos acordos territoriais.

As Implicações Práticas da Decisão

O Acórdão da Cassação tem um impacto significativo para locadores e locatários, introduzindo maior clareza e, ao mesmo tempo, delineando precisas responsabilidades e proteções.

• Para os Locadores: Mesmo na presença de um contrato escrito, a falta de registro expõe ao risco de uma redeterminação judicial do valor da renda, que não poderá, contudo, exceder os valores dos acordos territoriais. Isto reforça a importância do cumprimento fiscal do registro.
• Para os Locatários: A decisão oferece uma proteção concreta. Se estivermos na presença de um contrato escrito mas não registrado, é possível solicitar ao juiz a recondução do valor da renda a valores justos, baseados nos valores concertados, mesmo que o contrato tenha sido celebrado há anos (antes de 2016), com efeito a partir de 2016.
• O Papel dos Valores Concertados: A sentença evidencia como os valores concertados, definidos pelos acordos entre as associações de categoria, representam um parâmetro de referência imprescindível para a "congruência" do valor da renda, tanto para contratos a renda livre quanto para os a renda concertada.

Conclusões: Certeza Jurídica e Proteção das Partes

O Acórdão n. 15891 de 2025 da Corte de Cassação representa um importante elemento no mosaico da jurisprudência em matéria de locações habitacionais. Ele consolida o princípio da "recondução à congruência" do valor da renda para contratos escritos mas não registrados, estendendo a sua aplicação também a situações passadas e estabelecendo um limite claro à autonomia contratual em caso de incumprimentos formais. A decisão reitera a vontade do legislador e da jurisprudência de garantir maior transparência e proteção, em particular para os locatários, desincentivando práticas evasivas e promovendo a regularidade das relações locatícias. Para locadores e locatários, compreender plenamente estas dinâmicas é essencial para gerir da melhor forma os seus direitos e deveres, tornando muitas vezes indispensável o apoio de um profissional legal.