Locațiune Locativă: Curtea de Casație și Aducerea la Congruitate a Chiriei pentru Contractele Scrise, dar Neregistrate (Ordonanța nr. 15891/2025)

Peisajul contractelor de locațiune cu destinație locativă a fost dintotdeauna un teren fertil pentru dezbateri și litigii, având în vedere importanța sa atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași. Legislația, în special Legea nr. 431 din 1998, vizează echilibrarea nevoilor ambelor părți, însă aplicarea practică a dispozițiilor sale poate genera adesea incertitudini. În acest context, intervenția Curții de Casație este fundamentală pentru a oferi claritate și direcție. Ordonanța nr. 15891 din 13 iunie 2025 se înscrie exact în acest sens, oferind o interpretare decisivă cu privire la contractele de locațiune cu destinație locativă, scrise, dar neregistrate.

Contextul Normativ: Legea 431/1998 și Evoluțiile Sale

Legea din 9 decembrie 1998, nr. 431, este pilonul disciplinei locațiunilor locative în Italia. Aceasta introduce două modele contractuale principale: contractele cu chirie liberă (art. 2, alin. 1) și contractele cu chirie convenită (art. 2, alin. 3), acestea din urmă fiind definite prin acorduri teritoriale între asociațiile de proprietari și cele de chiriași. Un aspect crucial al acestei legi este obligația de înregistrare a contractelor de locațiune, o formalitate care, dacă este neglijată, poate avea consecințe semnificative asupra validității și eficacității contractului în sine. De-a lungul anilor, legiuitorul a intervenit de mai multe ori pentru a combate fenomenul chiriilor "la negru" sau neregulate, introducând mecanisme menite să protejeze partea slabă a relației, adesea chiriașul.

Ordonanța 15891/2025: Cazul și Principiile Afirmate

Recentul Ordonanță nr. 15891 din 2025, emisă de a Treia Secție Civilă a Curții de Casație, cu Președinte R. G. A. Frasca și Raportor M. Rossetti, a analizat recursul introdus de S. (C. L.) împotriva lui N. (N. F.), casând cu trimitere o decizie anterioară a Curții de Apel din Torino din 3 martie 2021. Punctul central al chestiunii vizează așa-numita "aducere la congruitate" a chiriei pentru contractele de locațiune cu destinație locativă care, deși au fost încheiate în formă scrisă și nu sunt simulate, nu au fost înregistrate.

Contractul de locațiune cu destinație locativă cu chirie liberă, neregistrat, dar încheiat în formă scrisă și nesimulat, este supus "aducerii la congruitate" prevăzute de art. 13, alin. 6, al treilea și al patrulea considerent, din legea nr. 431 din 1998, chiar dacă a fost încheiat înainte de 1 ianuarie 2016, dar numai începând cu acea dată; în această ipoteză, judecătorul, la stabilirea chiriei datorate, nu poate depăși măsura convenită de asociațiile de profil, conform art. 2, alin. 3, din aceeași lege, cu singura excepție pentru cazul în care chiria liber convenită este inferioară acesteia din urmă, și aceasta atât în cazul contractului cu chirie liberă, cât și în cazul contractului cu chirie convenită, deoarece al patrulea considerent al alin. 6 al art. 13, la stabilirea competențelor de redeterminare ale judecătorului, se limitează la a face trimitere la art. 2 fără distincții de alineate, cuprinzând astfel atât alin. 1 (contracte cu chirie liberă), cât și alin. 3 (contracte cu chirie convenită) din norma respectivă.

Această maximă a Curții de Casație este de importanță fundamentală. Ea stabilește că un contract de locațiune locativă, chiar și cu chirie liberă, dacă este redactat în scris, dar neregistrat și nesimulat, este oricum supus mecanismului de "aducere la congruitate" a chiriei. Aceasta înseamnă că chiria poate fi redeterminată judiciar. Un punct crucial este aplicabilitatea acestei norme și la contractele încheiate înainte de 1 ianuarie 2016, dar cu efect doar începând cu acea dată. Mai mult, sentința clarifică o limită semnificativă pentru judecător: la redeterminarea chiriei, acesta nu va putea depăși niciodată măsura convenită de asociațiile de profil, așa cum este prevăzut de art. 2, alin. 3, din Legea 431/1998. Singura excepție se ivește dacă chiria liber convenită era deja inferioară acestui prag. Această regulă se aplică atât contractelor cu chirie liberă, cât și celor cu chirie convenită, subliniind centralitatea parametrilor stabiliți prin acordurile teritoriale.

Implicațiile Practice ale Deciziei

Ordonanța Curții de Casație are un impact semnificativ pentru locatori și chiriași, introducând o mai mare claritate și, în același timp, conturând responsabilități și protecții precise.

• Pentru Locatori: Chiar și în prezența unui contract scris, neînregistrarea expune la riscul unei redeterminări judiciare a chiriei, care oricum nu va putea depăși valorile acordurilor teritoriale. Acest lucru consolidează importanța îndeplinirii obligației fiscale de înregistrare.
• Pentru Chiriași: Decizia oferă o protecție concretă. Dacă ne aflăm în prezența unui contract scris, dar neregistrat, este posibil să se solicite judecătorului aducerea chiriei la valori echitabile, bazate pe chiriile convenite, chiar dacă contractul a fost încheiat cu ani în urmă (înainte de 2016), cu efect începând din 2016.
• Rolul Chiriilor Convenite: Sentința evidențiază modul în care chiriile convenite, definite prin acordurile dintre asociațiile de profil, reprezintă un parametru de referință indispensabil pentru "congruitatea" chiriei, atât pentru contractele cu chirie liberă, cât și pentru cele cu chirie convenită.

Concluzii: Certitudine Juridică și Protecția Părților

Ordonanța nr. 15891 din 2025 a Curții de Casație reprezintă o piesă importantă în mozaicul jurisprudenței în materie de locațiuni locative. Aceasta consolidează principiul "aducerii la congruitate" a chiriei pentru contractele scrise, dar neregistrate, extinzându-i aplicarea și la situații anterioare și stabilind o limită clară autonomiei contractuale în caz de neîndepliniri formale. Decizia reiterează voința legiuitorului și a jurisprudenței de a garanta o mai mare transparență și protecție, în special pentru chiriași, descurajând practicile evazive și promovând regularitatea relațiilor locative. Pentru locatori și chiriași, înțelegerea completă a acestor dinamici este esențială pentru a-și gestiona cât mai bine drepturile și obligațiile, făcând adesea indispensabil sprijinul unui profesionist legal.