Διάταξη υπ' αριθμ. 23220/2024: Παθητική νομιμοποίηση του εκχωρητή μισθωτή στην εκχώρηση της μίσθωσης

Στο πλαίσιο των μισθώσεων, η υπ' αριθμ. 23220/28 Αυγούστου 2024 διάταξη του Αρείου Πάγου προσφέρει σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με την παθητική νομιμοποίηση του εκχωρητή μισθωτή. Η απόφαση, η οποία απορρίπτει την αίτηση αναίρεσης κατά απόφασης του Εφετείου Φλωρεντίας, αντιμετωπίζει ειδικότερα το ζήτημα της ευθύνης του αρχικού μισθωτή σε περίπτωση εκχώρησης της σύμβασης μίσθωσης.

Η θέση του μισθωτή στην εκχώρηση της σύμβασης μίσθωσης

Σύμφωνα με τη διάταξη, σε περίπτωση εκχώρησης της σύμβασης μίσθωσης, η παθητική νομιμοποίηση του αρχικού μισθωτή παραμένει. Αυτό σημαίνει ότι, για όλες τις ενέργειες που σχετίζονται με τη συνέχιση ή τη λύση της μισθωτικής σχέσης, ο αρχικός μισθωτής παραμένει υπεύθυνος, εκτός εάν έχει απαλλαγεί από τον εκχωρητή εκμισθωτή. Αυτή η αρχή είναι θεμελιώδης για την κατανόηση των νομικών δυναμικών που διέπουν τις μισθώσεις και την εκχώρηση συμβάσεων.

(ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΚΑΙ ΜΟΡΦΗ) Ενέργειες που σχετίζονται με τη συνέχιση ή τη λύση της μισθωτικής σχέσης - Παθητική νομιμοποίηση του εκχωρητή μισθωτή - Ύπαρξη - Προϋποθέσεις. Σε σχέση με την εκχώρηση της σύμβασης μίσθωσης, για όλες τις ενέργειες που αφορούν τη συνέχιση ή τη λύση της μισθωτικής σχέσης, η παθητική νομιμοποίηση του αρχικού μισθωτή παραμένει, σε δικονομικό επίπεδο, εάν ο εκχωρητής δεν έχει απαλλαγεί από τον εκχωρητή εκμισθωτή.

Οι επιπτώσεις της απόφασης

Αυτή η απόφαση υπογραμμίζει τη σημασία της απαλλαγής του εκχωρητή από την ευθύνη έναντι του εκμισθωτή. Στην πράξη, εάν ο μισθωτής που εκχωρεί τη σύμβαση δεν απαλλαγεί, θα καλείται πάντα να απαντήσει για τις συμβατικές υποχρεώσεις, ακόμη και αν ο νέος μισθωτής αναλαμβάνει τη διαχείριση του ακινήτου. Οι επιπτώσεις για τους εκμισθωτές και τους μισθωτές είναι σημαντικές:

• Ο εκμισθωτής μπορεί να στραφεί κατά του αρχικού μισθωτή για τυχόν παραλείψεις.
• Ο εκχωρητής πρέπει να δώσει προσοχή στις ρήτρες απαλλαγής στη σύμβαση εκχώρησης.
• Ο νέος μισθωτής, παρόλο που έχει αναλάβει τη σύμβαση, δεν απαλλάσσεται από την ευθύνη εάν ο εκχωρητής δεν έχει απαλλαγεί.

Συμπεράσματα

Η υπ' αριθμ. 23220/2024 διάταξη αποτελεί ένα σημαντικό σημείο αναφοράς για την κατανόηση της παθητικής νομιμοποίησης του εκχωρητή μισθωτή στην εκχώρηση της σύμβασης μίσθωσης. Διευκρινίζει ότι ο κίνδυνος ευθύνης παραμένει στον αρχικό μισθωτή, εκτός εάν του δοθεί ρητή απαλλαγή από τον εκμισθωτή. Είναι θεμελιώδες για τα εμπλεκόμενα μέρη να κατανοήσουν αυτές τις δυναμικές προκειμένου να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις και να διαχειριστούν καλύτερα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους στο πλαίσιο των μισθώσεων.