Попередній договір купівлі-продажу нерухомості: відмінності в тягарі доказування збитків у разі невиконання – коментар до постанови № 16370/2025

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості є важливим інструментом, який зобов'язує сторони до майбутнього укладення нотаріального акту. Але що станеться, якщо одна зі сторін не дотримається угоди? Верховний Суд, постановою № 16370 від 17 червня 2025 року (доповідач – доктор В. П.), надав ключове роз'яснення щодо різних способів доказування збитків у разі невиконання, розрізняючи обіцяючого продавця та обіцяючого покупця. Це рішення є важливим для всіх, хто працює в цій сфері.

Невиконання попереднього договору: порівняння тягаря доказування

Попередній договір (ст. 1351 Цивільного кодексу) є зобов'язанням укласти остаточний договір. Стаття 1453 Цивільного кодексу дозволяє потерпілій стороні у разі невиконання вимагати виконання або розірвання договору, а також відшкодування збитків. Саме щодо доказування таких збитків постанова Касаційного суду у спорі між А. Р. та Ф. вносить важливе практичне уточнення.

Позиція Касаційного суду та її наслідки

Касаційний суд, відхиливши попереднє рішення Апеляційного суду Мессіни від 17.12.2018 року, встановив чіткі принципи щодо тягаря доказування. Судова максима є такою:

У сфері попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, тоді як невиконання зобов'язань обіцяючим покупцем означає, що обіцяючому продавцю належать збитки за істотну неможливість відчуження майна протягом дії попереднього договору, які існують самі по собі (in re ipsa) і тому не потребують доказування, невиконання зобов'язань обіцяючим продавцем зобов'язує до відшкодування збитків, заявлених обіцяючим покупцем, лише якщо останній надасть доказ їх фактичного існування та якщо вони, навіть якщо підлягають оцінці за справедливою оцінкою, є прямим та негайним наслідком невиконання.

Це рішення окреслює ключову відмінність. Якщо невиконання зобов'язань з боку обіцяючого покупця, обіцяючий продавець має право на відшкодування збитків за "істотну неможливість відчуження" майна. Ці збитки є "in re ipsa", тобто притаманні самому невиконанню, і не вимагають специфічного доказування економічної шкоди, оскільки іммобілізація майна достатня для визначення збитків.

Навпаки, якщо невиконання зобов'язань є наслідком дій обіцяючого продавця, обіцяючий покупець, який вимагає відшкодування збитків, повинен надати суворе доказування фактичного існування збитків. Покупець повинен довести, що збитки є "прямим та негайним наслідком" невиконання (ст. 1223 Цивільного кодексу). Хоча оцінка може бути здійснена за справедливою оцінкою (ст. 1226 Цивільного кодексу), тягар доказування існування збитків та причинно-наслідкового зв'язку залишається на покупці.

Отже:

• Збитки обіцяючого продавця: "In re ipsa" (неможливість відчуження), не потребують доказування.
• Збитки обіцяючого покупця: Потребують суворого доказування існування та прямого/негайного причинно-наслідкового зв'язку.

Практичні поради та правовий захист

Це роз'яснення має значні наслідки. Для продавця відшкодування збитків спрощується. Для покупця важливо ретельно документувати всі витрати або втрати (наприклад, нотаріальні витрати, втрачені можливості), що виникли внаслідок недотримання попереднього договору. Консультація з юристом, що спеціалізується на нерухомості, є надзвичайно важливою для найкращого захисту своїх інтересів.

Висновок: обізнаність та захист

Постанова № 16370/2025 прояснює різні тягарі доказування у разі невиконання попереднього договору. Ця відмінність відображає різну природу шкоди, яку може зазнати кожна зі сторін. Розуміння цих нюансів є важливим для всіх, хто вступає в угоду купівлі-продажу нерухомості, забезпечуючи більшу обізнаність та ефективні інструменти для захисту своїх прав. Ретельне управління та кваліфікована юридична консультація завжди є найкращими гарантіями.