Contrato Preliminar de Compraventa Inmobiliaria: Las Diferencias sobre la Carga de la Prueba en Caso de Incumplimiento – Comentario a la Ordenanza n.º 16370/2025

El contrato preliminar de compraventa inmobiliaria es un instrumento fundamental que vincula a las partes a la futura formalización de la escritura pública. Pero, ¿qué sucede si una de las partes no cumple el acuerdo? La Corte Suprema de Casación, con la Ordenanza n.º 16370 del 17 de junio de 2025 (ponente Dra. V. P.), ha ofrecido una interpretación crucial sobre las distintas modalidades de prueba del daño en caso de incumplimiento, distinguiendo entre promitente vendedor y promisorario comprador. Esta resolución es esencial para cualquiera que opere en el sector.

Incumplimiento del Preliminar: Carga de la Prueba a Confrontar

El contrato preliminar (art. 1351 del Código Civil italiano) es un compromiso para formalizar un contrato definitivo. El art. 1453 del Código Civil italiano permite a la parte perjudicada, en caso de incumplimiento, solicitar el cumplimiento o la resolución, además de la indemnización por daños y perjuicios. Es precisamente sobre la prueba de dichos daños que la Ordenanza de la Casación, en el litigio entre A. R. y F., introduce una aclaración de gran impacto práctico.

La Máxima de la Casación y sus Implicaciones

La Casación, desestimando la anterior decisión de la Corte de Apelación de Messina del 17/12/2018, ha establecido principios claros sobre las cargas probatorias. La máxima jurisprudencial es la siguiente:

En materia de preliminar de venta inmobiliaria, mientras que el incumplimiento del promisorario comprador implica que al promitente vendedor se le debe la indemnización por la sustancial in-comerciabilidad del bien durante la vigencia del preliminar, la cual existe "in re ipsa" y, por lo tanto, no necesita prueba, el incumplimiento del promitente vendedor obliga a la indemnización de los daños solicitados por el promisorario comprador solo si este aporta la prueba de su efectiva existencia y si estos, aunque se liquiden de forma equitativa, son consecuencia directa e inmediata del incumplimiento.

Esta resolución delinea una distinción crucial. Si el incumplimiento es del promisorario comprador, el promitente vendedor tiene derecho a la indemnización por la "sustancial in-comerciabilidad" del bien. Este daño es "in re ipsa", inherente al incumplimiento, no requiriendo prueba específica del perjuicio económico, ya que la inmovilización del bien es suficiente para configurar el daño.

Por el contrario, si el incumplimiento es imputable al promitente vendedor, el promisorario comprador que solicita la indemnización debe aportar una prueba rigurosa de la efectiva existencia de los daños. El comprador debe demostrar que los daños son una "consecuencia directa e inmediata" del incumplimiento (art. 1223 del Código Civil italiano). Si bien la liquidación puede realizarse de forma equitativa (art. 1226 del Código Civil italiano), la carga de probar la existencia del daño y el nexo causal recae en el comprador.

En resumen:

• Daño del Promitente Vendedor: "In re ipsa" (in-comerciabilidad), no requiere prueba.
• Daño del Promisorario Comprador: Requiere prueba rigurosa de existencia y nexo causal directo/inmediato.

Consejos Prácticos y Tutela Legal

Esta interpretación tiene relevantes implicaciones. Para el vendedor, la indemnización se ve facilitada. Para el comprador, es fundamental documentar meticulosamente cada gasto o pérdida (por ejemplo, gastos notariales, oportunidades perdidas) derivados del incumplimiento del preliminar. La asesoría de un abogado especializado es crucial para tutelar mejor sus propios intereses.

Conclusiones: Conciencia y Protección

La Ordenanza n.º 16370/2025 aclara las distintas cargas probatorias en el incumplimiento de un contrato preliminar. Esta distinción refleja la diferente naturaleza del perjuicio que cada parte puede sufrir. Comprender estos matices es esencial para cualquiera que se enfrente a una compraventa inmobiliaria, garantizando una mayor conciencia y herramientas eficaces para la defensa de sus derechos. Una gestión cuidadosa y una asesoría legal cualificada son siempre las mejores garantías.