Vorvertraglicher Immobilienkaufvertrag: Unterschiede bei der Beweislast für Schäden bei Nichterfüllung – Kommentar zur Verordnung Nr. 16370/2025

Der vorvertragliche Immobilienkaufvertrag ist ein wesentliches Instrument, das die Parteien an den zukünftigen Abschluss des Kaufvertrags bindet. Was aber passiert, wenn eine Partei die Vereinbarung nicht einhält? Der Oberste Kassationsgerichtshof hat mit der Verordnung Nr. 16370 vom 17. Juni 2025 (Berichterstatterin Dr. V. P.) eine entscheidende Auslegung der verschiedenen Beweismittel für Schäden bei Nichterfüllung vorgelegt und zwischen dem Verkäufer und dem Käufer unterschieden. Diese Entscheidung ist für alle, die in diesem Sektor tätig sind, von wesentlicher Bedeutung.

Nichterfüllung des Vorvertrags: Beweislast im Vergleich

Der Vorvertrag (Art. 1351 ZGB) ist eine Verpflichtung zum Abschluss eines endgültigen Vertrags. Art. 1453 ZGB erlaubt der geschädigten Partei im Falle der Nichterfüllung, die Erfüllung oder die Auflösung sowie Schadensersatz zu verlangen. Gerade bei der Beweisführung für diesen Schaden bringt die Verordnung des Kassationsgerichtshofs im Rechtsstreit zwischen A. R. und F. eine Klarstellung von großer praktischer Bedeutung.

Die Lehre des Kassationsgerichtshofs und ihre Auswirkungen

Der Kassationsgerichtshof hat, indem er die vorherige Entscheidung des Berufungsgerichts von Messina vom 17.12.2018 zurückwies, klare Grundsätze zur Beweislast aufgestellt. Die juristische Lehre lautet wie folgt:

Im Hinblick auf den Vorvertrag über den Immobilienkauf gilt, dass bei Nichterfüllung durch den Käufer dem Verkäufer der Schaden für die wesentliche Nichtveräußerbarkeit der Sache während der Geltungsdauer des Vorvertrags geschuldet wird, der "in re ipsa" besteht und daher keinen Beweis erfordert. Die Nichterfüllung durch den Verkäufer verpflichtet zum Schadensersatz für die vom Käufer geforderten Schäden nur, wenn dieser den Nachweis ihrer tatsächlichen Existenz erbringt und diese, auch wenn sie nach billigem Ermessen zu liquidieren sind, eine direkte und unmittelbare Folge der Nichterfüllung sind.

Diese Entscheidung legt eine entscheidende Unterscheidung fest. Wenn die Nichterfüllung vom Käufer ausgeht, hat der Verkäufer Anspruch auf Schadensersatz für die "wesentliche Nichtveräußerbarkeit" der Sache. Dieser Schaden ist "in re ipsa", also in der Nichterfüllung enthalten, und erfordert keinen spezifischen Nachweis des wirtschaftlichen Schadens, da die Immobilisierung der Sache ausreicht, um den Schaden zu begründen.

Wenn die Nichterfüllung hingegen dem Verkäufer zuzurechnen ist, muss der Käufer, der Schadensersatz verlangt, einen strengen Nachweis der tatsächlichen Existenz der Schäden erbringen. Der Käufer muss nachweisen, dass die Schäden eine "direkte und unmittelbare Folge" der Nichterfüllung sind (Art. 1223 ZGB). Auch wenn die Liquidierung nach billigem Ermessen erfolgen kann (Art. 1226 ZGB), bleibt die Beweislast für die Existenz des Schadens und den Kausalzusammenhang beim Käufer.

Zusammenfassend:

• Schaden des Verkäufers: "In re ipsa" (Nichtveräußerbarkeit), erfordert keinen Beweis.
• Schaden des Käufers: Erfordert strengen Nachweis der Existenz und des direkten/unmittelbaren Kausalzusammenhangs.

Praktische Ratschläge und rechtlicher Schutz

Diese Auslegung hat erhebliche Auswirkungen. Für den Verkäufer ist der Schadensersatz erleichtert. Für den Käufer ist es unerlässlich, jeden Kosten oder Verlust (z. B. Notarkosten, verpasste Gelegenheiten), der sich aus der Nichteinhaltung des Vorvertrags ergibt, sorgfältig zu dokumentieren. Die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt ist entscheidend, um die eigenen Interessen bestmöglich zu schützen.

Schlussfolgerungen: Bewusstsein und Schutz

Die Verordnung Nr. 16370/2025 klärt die unterschiedlichen Beweislasten bei der Nichterfüllung eines vorvertraglichen Kaufvertrags. Diese Unterscheidung spiegelt die unterschiedliche Natur des Schadens wider, den jede Partei erleiden kann. Das Verständnis dieser Nuancen ist für jeden, der sich mit einem Immobilienkauf beschäftigt, unerlässlich, um ein größeres Bewusstsein und wirksame Instrumente zur Verteidigung der eigenen Rechte zu gewährleisten. Eine sorgfältige Verwaltung und qualifizierte Rechtsberatung sind stets die besten Garantien.