ที่พักอาศัยของภารโรงในอาคารชุด: คำพิพากษาของศาลฎีกาที่ 15528/2025 และข้อสันนิษฐานเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วม

ประเด็นเรื่องส่วนกลางในอาคารชุดเป็นแหล่งที่มาของการถกเถียงและการพิพาทมาโดยตลอด ในบรรดาประเด็นที่เกิดขึ้นบ่อยครั้ง ประเด็นที่โดดเด่นคือเรื่องลักษณะทางกฎหมายของที่พักอาศัยของภารโรง: เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของร่วมทั้งหมด หรืออาจเป็นหน่วยอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล? ศาลฎีกา ด้วยคำพิพากษาที่ 15528 เมื่อวันที่ 10 มิถุนายน 2025 ได้ให้ความกระจ่างที่สำคัญ โดยยืนยันหลักการที่ต้องนำมาใช้ในการตีความมาตรา 1117 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ในเรื่องนี้ การตัดสินใจนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการทำความเข้าใจว่ากรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นที่ดังกล่าวถูกกำหนดขึ้นอย่างไร และองค์ประกอบใดที่ผู้พิพากษาต้องพิจารณา

บริบททางกฎหมาย: มาตรา 1117 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง และส่วนกลาง

มาตรา 1117 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ระบุส่วนต่างๆ ของอาคารที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของหน่วยอสังหาริมทรัพย์แต่ละราย เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในเอกสารสิทธิ์ ในบรรดาเหล่านี้ ข้อ 2 ได้กล่าวถึงห้องสำหรับภารโรงและที่พักอาศัยของภารโรง อย่างไรก็ตาม ข้อสันนิษฐานเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมนี้ไม่ใช่ข้อสันนิษฐานเด็ดขาด และสามารถถูกหักล้างได้หากมี "เอกสารสิทธิ์ที่ขัดแย้ง" แต่ "เอกสารสิทธิ์ที่ขัดแย้ง" หมายถึงอะไรกันแน่ และจะพิสูจน์วัตถุประสงค์ของทรัพย์สินเพื่อการใช้งานร่วมกันได้อย่างไร?

ประเด็นนี้เป็นหัวข้อของข้อพิพาทระหว่างนาย D. M. และนาย C. L. ซึ่งได้รับการตัดสินในศาลชั้นต้นและต่อมาในศาลอุทธรณ์โดยศาลอุทธรณ์มิลาน ก่อนที่จะถึงการพิจารณาของศาลฎีกา คำพิพากษาที่ถูกอุทธรณ์ลงวันที่ 25/10/2018 ได้ปฏิเสธคำร้อง และศาลฎีกาได้ยืนยันแนวทางดังกล่าว โดยให้รายละเอียดการตีความที่มีคุณค่า

หัวใจสำคัญของคำพิพากษาที่ 15528/2025: วัตถุประสงค์ ณ เวลาที่ก่อตั้งอาคารชุด

หัวใจสำคัญของคำวินิจฉัยของศาลฎีกาอยู่ที่การกำหนดเวลาและวิธีการที่ต้องพิสูจน์วัตถุประสงค์ของที่พักอาศัยของภารโรง ศาลฎีกาได้ชี้แจงว่าการตรวจสอบของผู้พิพากษาศาลชั้นต้นต้องมุ่งเน้นไปที่ช่วงเวลาทางประวัติศาสตร์ที่แน่นอน นั่นคือช่วงเวลาที่อาคารชุดถูกก่อตั้ง ซึ่งโดยทั่วไปจะเกิดขึ้นเมื่อมีการขายหน่วยอสังหาริมทรัพย์แต่ละหน่วยครั้งแรกโดยเจ้าของเดิมของอาคารทั้งหมด

ในเรื่องของอาคารชุด เพื่อที่จะกำหนดว่าหน่วยอสังหาริมทรัพย์ใดเป็นส่วนกลาง ตามมาตรา 1117 ข้อ 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง เนื่องจากมีวัตถุประสงค์เป็นที่พักอาศัยของภารโรง ผู้พิพากษาศาลชั้นต้นต้องพิสูจน์ว่า ณ เวลาที่ก่อตั้งอาคารชุด อันเป็นผลมาจากการขายอพาร์ตเมนต์แต่ละหน่วยโดยเจ้าของเดิมของอาคารทั้งหมด ได้มีการกำหนดวัตถุประสงค์ดังกล่าวไว้หรือไม่ ไม่ว่าจะโดยชัดแจ้งหรือโดยพฤตินัย มิฉะนั้นจะต้องปฏิเสธกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของร่วมในทรัพย์สินนั้น

คำกล่าวนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง ศาลฎีกาเน้นย้ำว่าการที่ที่พักอาศัยนั้นถูกใช้หรือกำหนดให้เป็นที่พักอาศัยของภารโรงในปัจจุบันนั้นไม่เพียงพอที่จะถือว่าเป็นส่วนกลางได้ สิ่งสำคัญคือวัตถุประสงค์ดังกล่าวต้องถูกกำหนดขึ้น ณ เวลาที่อาคารชุดก่อตั้งขึ้น นั่นคือเมื่อผู้ก่อสร้างหรือเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวเริ่มขายหน่วยอสังหาริมทรัพย์แต่ละหน่วย ทำให้เกิดกรรมสิทธิ์ร่วมในส่วนกลาง

วัตถุประสงค์สามารถเป็น:

• โดยชัดแจ้ง: ปรากฏในเอกสารอย่างเป็นทางการ เช่น กฎระเบียบอาคารชุดตามสัญญา เอกสารการซื้อหน่วยแต่ละหน่วย หรือเอกสารทางนิติบุคคลที่เฉพาะเจาะจง
• โดยพฤตินัย: อนุมานได้จากสถานการณ์ที่เป็นรูปธรรมและชัดเจน ซึ่ง ณ เวลาที่ก่อตั้งอาคารชุด บ่งชี้อย่างชัดเจนถึงความตั้งใจที่จะกำหนดหน่วยอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อการใช้งานร่วมกันในฐานะที่พักอาศัยของภารโรง ซึ่งอาจรวมถึงโครงสร้าง การจัดเตรียมบริการภารโรง หรือหลักฐานที่เป็นรูปธรรมอื่นๆ

หากไม่สามารถพิสูจน์วัตถุประสงค์ดังกล่าวได้ ไม่ว่าจะโดยชัดแจ้งหรือโดยพฤตินัย ณ เวลาที่ก่อตั้งอาคารชุด ข้อสันนิษฐานเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมตามมาตรา 1117 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งจะสิ้นสุดลง และที่พักอาศัยของภารโรงจะไม่ถือว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของร่วม ซึ่งหมายความว่าหน่วยอสังหาริมทรัพย์นั้นยังคงเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะของผู้ก่อสร้างเดิมหรือผู้ที่ซื้อต่อมาในฐานะทรัพย์สินส่วนบุคคล

ผลกระทบในทางปฏิบัติสำหรับอาคารชุดและผู้จัดการ

คำพิพากษาที่ 15528/2025 ให้ความกระจ่าง แต่ก็กำหนดให้ต้องใส่ใจมากขึ้น สำหรับเจ้าของร่วม หมายความว่าการมีอยู่ของห้องที่ระบุว่าเป็น "ที่พักอาศัยของภารโรง" เพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันกรรมสิทธิ์ร่วม จะต้องตรวจสอบเอกสารที่มาและประวัติของอาคาร สำหรับผู้จัดการอาคารชุด คำวินิจฉัยนี้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการ:

• ปรึกษากฎระเบียบอาคารชุดและเอกสารการซื้ออย่างรอบคอบ
• รวบรวมประวัติของอาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องกับการก่อตั้ง
• ประเมินการรวมหน่วยอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไว้ในส่วนกลางอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มีข้อโต้แย้ง

การตัดสินใจของศาลฎีกาสอดคล้องกับแนวทางก่อนหน้านี้ (เช่น คำพิพากษาที่ 14796 ปี 2017 ซึ่งอ้างถึงในคำวินิจฉัยนี้) ซึ่งเน้นย้ำถึง "เอกสารสิทธิ์ที่ขัดแย้ง" และการตีความที่ถูกต้อง หลักการนี้ชัดเจน: ข้อสันนิษฐานเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นแข็งแกร่ง แต่ไม่สามารถเอาชนะได้ และหลักฐานที่ขัดแย้งต้องเข้มงวดและอ้างอิงถึงช่วงเวลาที่เฉพาะเจาะจง

สรุป

คำพิพากษาที่ 15528 เมื่อวันที่ 10 มิถุนายน 2025 ของศาลฎีกา ถือเป็นจุดยืนที่มั่นคงในเรื่องที่ซับซ้อนของอาคารชุด โดยยืนยันว่าในการกำหนดลักษณะส่วนกลางของที่พักอาศัยของภารโรง องค์ประกอบที่สำคัญคือวัตถุประสงค์ ไม่ว่าจะโดยชัดแจ้งหรือโดยพฤตินัย ณ เวลาที่ก่อตั้งอาคารชุด ข้อบ่งชี้นี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการป้องกันและแก้ไขข้อพิพาท โดยให้เจ้าของร่วม ผู้จัดการ และผู้พิพากษามีเกณฑ์ที่ชัดเจนสำหรับการพิสูจน์กรรมสิทธิ์

ในกรณีที่มีข้อสงสัยหรือข้อพิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด ขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์ด้านกฎหมายอาคารชุดเสมอ การวิเคราะห์เอกสารและบริบททางประวัติศาสตร์อย่างละเอียดสามารถสร้างความแตกต่างในการปกป้องสิทธิ์ของคุณและป้องกันความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์