Smeštaj portira u stambenoj zgradi: Presuda Kasacionog suda 15528/2025 i pretpostavka zajedničke svojine

Tema zajedničkih delova u stambenim zgradama oduvek je izvor debata i sporova. Među najčešćim pitanjima, ističe se ono koje se odnosi na pravnu prirodu stana portira: da li je to zajednička svojina svih vlasnika stanova ili može biti privatna nepokretnost? Kasacioni sud je Presudom br. 15528 od 10. juna 2025. godine ponudio ključno pojašnjenje, ponavljajući principe koji treba da vode tumačenje člana 1117. Građanskog zakonika u vezi sa tim. Ova odluka je ključna za razumevanje kako se utvrđuje zajednička svojina takvih prostora i koje elemente sudije treba da uzmu u obzir.

Normativni kontekst: Član 1117. Građanskog zakonika i zajednički delovi

Član 1117. Građanskog zakonika navodi delove zgrade koji su predmet zajedničke svojine vlasnika pojedinačnih nepokretnosti, osim ako iz naslova ne proizlazi suprotno. Među njima, u tački 2, pominju se prostorije za portira i stan portira. Međutim, ova pretpostavka zajedničke svojine nije apsolutna i može se prevazići ako postoji "suprotan naslov". Ali šta se tačno podrazumeva pod "suprotnim naslovom" i kako se utvrđuje namena dobra za zajedničku upotrebu?

Ovo pitanje je bilo predmet spora između gospodina D. M. i gospodina C. L., koji je prvostepeno, a zatim i drugostepeno rešio Apelacioni sud u Milanu, pre nego što je stigao na razmatranje Vrhovnom sudu. Osporavana presuda, od 25.10.2018. godine, odbacila je zahteve, a Kasacioni sud je potvrdio taj stav, pružajući dragocene interpretativne detalje.

Ključ Presude 15528/2025: Namena u trenutku osnivanja stambene zgrade

Srž presude Kasacionog suda leži u definisanju trenutka i načina na koji treba utvrditi namenu stana portira. Vrhovni sud je pojasnio da se istraga sudije mora fokusirati na precizan istorijski trenutak: trenutak osnivanja stambene zgrade. Ovo se obično dešava prvom prodajom pojedinačne nepokretnosti od strane prvobitnog vlasnika cele zgrade.

U pogledu stambenih zgrada, da bi se utvrdilo da li je nepokretnost zajednička, u smislu člana 1117, tačka 2, Građanskog zakonika, jer je namenjena za stan portira, sud mora da utvrdi da li je u trenutku osnivanja stambene zgrade, kao posledica prodaje pojedinačnih stanova od strane prvobitnog vlasnika cele zgrade, postojala takva namena, izričita ili faktička, inače se mora isključiti zajednička svojina vlasnika stanova nad njom.

Ova maksima je od izuzetne važnosti. Kasacioni sud naglašava da nije dovoljno da se stan trenutno koristi ili konfiguriše kao stan portira da bi se smatrao zajedničkim delom. Ključno je da je ova namena utvrđena u trenutku nastanka stambene zgrade, odnosno kada je investitor ili jedini vlasnik počeo da prodaje pojedinačne nepokretnosti, stvarajući zajedničku svojinu nad zajedničkim delovima.

Namena može biti:

• Izričita: Proizilazi iz formalnog akta, kao što je ugovorni pravilnik stambene zgrade, akt o kupovini pojedinačnih jedinica ili poseban notarski akt.
• Faktička: Zaključuje se iz objektivnih i nedvosmislenih okolnosti koje su u trenutku osnivanja stambene zgrade jasno ukazivale na nameru da se ta nepokretnost namenjuje za zajedničku upotrebu kao stan portira. Ovo može uključivati strukturnu konfiguraciju, predviđanje portirskih usluga ili druge konkretne dokaze.

Ako se takva namena, izričita ili faktička, ne može dokazati u trenutku osnivanja stambene zgrade, tada pretpostavka zajedničke svojine iz člana 1117. Građanskog zakonika prestaje da važi i stan portira se ne može smatrati zajedničkom svojinom vlasnika stanova. To podrazumeva da nepokretnost ostaje u isključivoj svojini prvobitnog investitora ili onoga ko ju je naknadno kupio kao privatnu imovinu.

Praktične implikacije za stambene zgrade i upravnike

Presuda 15528/2025 pruža jasnoću, ali takođe zahteva veću pažnju. Za vlasnike stanova, to znači da samo postojanje prostorije identifikovane kao "stan portira" ne garantuje njenu zajedničku svojinu. Biće potrebno proveriti akte o poreklu i istoriju zgrade. Za upravnike stambenih zgrada, presuda naglašava važnost:

• Pažljivog konsultovanja pravilnika stambene zgrade i akata o kupovini.
• Rekonstruisanja istorije zgrade, posebno u vezi sa njenim osnivanjem.
• Opreznog procenjivanja uključivanja takvih nepokretnosti među zajedničke delove, posebno u slučaju sporova.

Odluka Kasacionog suda je u skladu sa prethodnim stavovima (kao što je Presuda br. 14796 iz 2017. godine, na koju se ova presuda poziva), koji su uvek naglašavali "suprotan naslov" i njegovo pravilno tumačenje. Princip je jasan: pretpostavka zajedničke svojine je jaka, ali ne i nepobediva, a dokaz suprotno mora biti rigorozan i odnositi se na veoma precizan trenutak.

Zaključci

Presuda br. 15528 od 10. juna 2025. godine Kasacionog suda predstavlja čvrstu tačku u složenoj materiji stambenih zgrada. Ona ponavlja da je za utvrđivanje zajedničke prirode stana portira odlučujući element njegova namena, izričita ili faktička, u trenutku osnivanja stambene zgrade. Ova smernica je fundamentalna za sprečavanje i rešavanje sporova, pružajući vlasnicima stanova, upravnicima i sudijama jedinstven kriterijum za utvrđivanje svojine.

U slučaju nedoumica ili sporova u vezi sa svojinom zajedničkih prostora, uvek je preporučljivo obratiti se pravnim stručnjacima specijalizovanim za pravo stambenih zgrada. Pažljiva analiza dokumentacije i istorijskog konteksta može napraviti razliku u zaštiti vaših prava i sprečavanju neprijatnih iznenađenja.