Svojina vazdušnog prostora u stambenoj zajednici: Pojašnjenja Naredbe br. 16622/2025
Pravo stambenih zajednica je oblast koja je stalno ispunjena složenim pitanjima, gde definisanje granica između privatne svojine i zajedničkih delova često generiše neizvesnost i sporove. Naredba Kasacionog suda br. 16622 od 21. juna 2025. godine nudi fundamentalno pojašnjenje u vezi sa svojinom "vazdušnog prostora" koji se nalazi iznad zajedničkih delova zgrade, sa posebnim osvrtom na prostor lifta. Odluka od velikog interesa za vlasnike i graditelje.
Slučaj: Pod, Pravo građenja i vazdušni prostori
Sudski postupak, između L. S. i Z. S., odnosio se na kupovinu podruma ili ravnog krova "u sirovom stanju" sa pravom građenja stana na njemu. Ključno pitanje bilo je utvrditi da li takva kupovina automatski uključuje i deo "vazdušnog prostora" bez pregrada, koji se nalazi u visini prostora lifta. Apelacioni sud u Katancaru je odbio zahtev, čime je pitanje dospelo pred Kasacioni sud.
Glavni normativni referent je član 1117. Građanskog zakonika, koji utvrđuje pretpostavku zajedničke svojine za određene delove zgrade, osim ako drugačije nije predviđeno naslovom. Ovaj propis je stub na kome se zasniva pravni režim zajedničkih delova.
Zaključak Kasacionog suda: Granice i pretpostavke
Naredba br. 16622/2025, sa izvestiocem G. G., ponovila je ključni princip prava stambenih zajednica. Evo punog zaključka:
Kupac podruma ili ravnog krova u sirovom stanju sa pravom građenja sopstvenog stana, osim ako iz naslova nedvosmisleno ne proizilazi drugačije, ne postaje vlasnik dela vazdušnog prostora bez pregrada koji se nalazi u visini prostora lifta i koji stoga ne može koristiti, već će postati deo zajedničke svojine, u smislu čl. 1117. Građanskog zakonika.
Ova odluka pojašnjava da kupovina podruma sa pravom građenja ne proširuje automatski vlasništvo na svaki nadzemni vazdušni prostor, posebno ako se nalazi u visini zajedničkog prostora kao što je prostor lifta i ako ga kupac ne može koristiti. Pretpostavka zajedničke svojine iz čl. 1117. Građanskog zakonika u potpunosti važi, osim ako "naslov" ne predviđa jasno i nedvosmisleno drugačije dodeljivanje. Ključna je potreba za preciznim sastavljanjem akata kako bi se izbegle nejasnoće.
Praktične implikacije i korisni saveti
Posledice ove naredbe su značajne za:
- Kupce ravnih krovova: Pažljivo proverite naslov kupovine i pravilnik stambene zajednice kako biste razumeli tačan obim svojih prava, posebno na vazdušne prostore koji se nalaze pored zajedničkih struktura.
- Graditelje i projektante: U fazi prodaje novih jedinica ili izvođenja nadogradnji, krajnje jasno definišite granice svojine i eventualno dodeljivanje vazdušnih prostora, sprečavajući buduće sporove.
Kasacioni sud ponavlja da je pretpostavka zajedničke svojine stub organizacije stambene zajednice. Samo eksplicitna i nedvosmislena ugovorna volja može prevazići ovu pretpostavku, dodeljujući vlasništvo nad prostorima koji bi inače ostali na usluzi zajednici.
Zaključci
Naredba br. 16622 iz 2025. godine je važan deo sudske prakse u oblasti stambenih zajednica, pružajući jasan pravac i jačajući zaštitu zajedničkih delova. Ugovorna jasnost se pokazuje kao neophodno sredstvo za sprečavanje sporova. Za rešavanje sličnih pitanja, neophodno je koristiti kvalifikovane pravne savete.
