Odredba št. 17148/2024: Prodaja nezakonito zgrajene nepremičnine in sklicevanje na čl. 1489 civilnega zakonika

Vprašanje prodaje nepremičnin, ki niso v skladu z gradbenimi dovoljenji, je v italijanskem pravnem kontekstu zelo pomembno. Z odredbo št. 17148 z dne 21. junija 2024 je Apelacijsko sodišče v Neaplju podalo pomembno pojasnilo glede odgovornosti prodajalca v primeru nezakonito zgrajene nepremičnine. Zlasti se odredba osredotoča na uporabo člena 1489 italijanskega civilnega zakonika, ki obravnava pravice in obveznosti, povezane s prodano stvarjo.

Ureditev čl. 1489 civilnega zakonika

Italijanski civilni zakonik v čl. 1489 določa pogoje, pod katerimi se uporabljajo garancije za izselitev in za napake prodane stvari. V skladu z bistvom sodbe se v primeru prodaje zgradbe, ki je bila zgrajena v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, sklicujemo na to določbo, če napaka ne povzroči strukturnih anomalij nepremičnine. Poleg tega je bistveno, da odstopanje ni bilo navedeno v pogodbi ali da ga kupec ob nakupu ni poznal.

GARANCIJA ZA - NA SPLOŠNO Prodaja nezakonito zgrajene nepremičnine zaradi neskladnosti z gradbenim dovoljenjem - Ureditev čl. 1489 c.c. - Uporabnost - Pogoji. V primeru prodaje zgradbe, ki je bila zgrajena v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, se uporablja čl. 1489 c.c. glede bremen in pravic tretjih oseb, ki obremenjujejo prodano stvar, kadar napaka stvari ne povzroči strukturnih anomalij nepremičnine, in pod pogojem, da odstopanje ni bilo navedeno v pogodbi ali ga kupec ob nakupu ni poznal.

Pogoji za uporabo garancije

Zanimivo je, da je sodišče določilo pogoje, pod katerimi se lahko uporabi čl. 1489 c.c. Določba se namreč uporablja, kadar prodajalec odstopanja ni navedel in kupec zanj ni vedel. To pomeni, da je preglednost pri pogajanjih ključnega pomena. V nasprotnem primeru je prodajalec lahko odgovoren za morebitno škodo ali napake, ki se pojavijo po nakupu.

• Odstopanja ne sme biti navedeno v pogodbi.
• Kupec ob nakupu ne sme vedeti za odstopanje.
• Napaka se ne sme nanašati na strukturne anomalije nepremičnine.

Zaključek

Če povzamemo, odredba št. 17148/2024 ponuja pomemben povod za razmislek za tiste, ki se ukvarjajo s nepremičninskim pravom. Jasnost glede garancij prodajalca v primeru nezakonito zgrajene nepremičnine je bistvena za zaščito interesov kupcev in spodbujanje preglednejših prodajnih praks. Zato je ključnega pomena poznavanje predpisov in pogojev njihove uporabe, da se spoštujejo in zaščitijo pravice vseh vpletenih strani.